论我国开征物业税的必要性及难点

2016-11-12

一、我国开征物业税的必要性

进入21世纪，我国房地产价格之所以连续数年高速增长很大原因就是房地产保有环节课税少、负担轻，而且税收优惠范围大。在保有环节发生的增值部分，投资者购买房产的预期收益很高，这样就刺激了各类投资者对房产的需求。特别是房地产投机商，低价买进，然后坐等资产升值(因为保有的成本极低)，然后高价卖出，赚取差价，哄抬房地产价格。由于没有税收调节制度，政府无法参与增值部分的再分配，而流向保有者，导致炒作泛滥，拉大贫富差距。物业税的一个重要立法精神和基本出发点就是调节贫富差距过大的问题，并以此来表达人与人之间机会公平的社会理念，鼓励个人通过自己的努力获得财富。它是对社会存量财富的调节。我国现有房地产税对个人持有的不动产免税，极大地削弱了物业税调节社会平富差距过大的杠杆作用。金融危机对全球经济产生了巨大的冲击，我国房地产行业也受到了很大影响，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制，应本着总体税负减少的原则，通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。我国的税制体制一直不是很完善，对持有阶段的财产一直没有合适的税种。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。对目前学术界已有的观点加以总结，可以看出开征物业税的必要性主要体现在如下几个方面。

(一)简化税制，调控房地产市场

物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。我国涉及房地产的税种有十多种，现实的解决方案应是将现存房产税费的大部分都归为物业税的范畴。而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产(物业)税。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性，许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中，造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍，导致城市房价飘升，增加了实际需求者的购房成本，扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税，可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼”者的积极性。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收，进而降低购买者买房的“门槛”，更好的激活房地产业的发展。

(二)促进社会公平，增加地方财政收入

财政部财政科学研究所所长贾康认为：物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种，就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制不理性投资，形成不动产保有环节稳定的长期收入。公平和效率，是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。随着经济发展，房地产价值必然不断提高，以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高，地方政府可从中分享房地产的增值收益，从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费，地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为，抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动，地方政府将不断提高服务，提高资金使用效率，通过改善公共建设，换取民众缴纳物业税的积极性，形成稳定的长期财政收入。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

(三)优化资源配置，遏制投机行为

在我国现行的房地产税制体系中，对房产保有的税负是较轻的。虽然现行法律规定业主要按出租房产租金或房产净值的一定比例缴纳房产税，但通常情况下业主在自有房屋出租时并不到房管局备案，造成房产税的征收非常困难。我国对房产交易过程中的税收却是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行。这就导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，而有些急需住房的人却因房价太高而买不起房。要想改变这种畸形资源配置格局，就应该在降低房产交易税负的同时增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量，更好地优化配置资源。我国房地产税费制度目前不能很好的限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定，同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理的需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。因此，开征物业税将有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场，提高房地产资源的利用效率。

二、我国开征物业税的难点及策略

我国开征物业税存在一定困难，但不能知难而退，要勇于攻坚。当然，改革应循序渐进，稳步实施。在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨;改土地“批租”制为“物业税”制;实行严格的房地产登记制度，尽快明晰产权关系;逐步建立规范的房地产评估机制;科学测算物业税的税负水平。在统一城乡税制的基础上，再适时推出统一的物业税。其基本思路是：统一立法，简化税制，新旧房产区别对待，公平税负，拓宽税基，改进计税依据，合理设置税率，适度下放管理权限，提高财产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用，以促进我国房地产业健康发展。

(一)简并税种，公平税负

对于中国目前来说，购置一套住房，再加上其保有环节的话，涉及的税种繁多，现实的解决方案应是将现存房产税费的大部分都归为物业税的范畴，尤其是土地出让金，通过将其并人物业税使数额巨大的出让金分摊到房屋的保有阶段，可大大降低房地产开发从而起到降低房价的作用。将这些税费统一成单一的物业税，可大大简少税收征管部门的工作量，同时也不容易造成漏征或误征的状况发生。物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围，高档豪华住宅采用累进税率，占有越多房地产，税率越高，让占有过多社会资源者付出更多代价，这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平，让普通百姓享受到更多福利待遇，从而促进社会公平。

(二)健全房地产估价制度

物业税开征的基础是定期对房地产进行价值评估工作。良好的房地产市场税收离不开完善的房地产市场评估机构的运作。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果不能公平、有效、准确地评估房产的价值，便无法有效地进行征税，因而评估机构的运作效率和运营能力至关重要。因此，在设计物业税税制本身的同时，还要加强相关的软硬件建设，使得物业税能够顺利、有序的实施，并达到预期的调控目标。但目前我国没有建立起完善权威的房地产价值评估体制机制，房地产评估行业内部存在着良莠不齐的现象，经常出现在对同一不动产评估时，不同的评估机构可得出不同甚至相差很大的价值量。在这种情况下，很难为物业税提供科学合理的税基基础。发达国家的做法是国家制定规章制度，社会和市场评估机构具体实施，行政主管部门进行有效监督，依据公开、透明、规范、动态、易操作的标准，在总体上降低综合税率，突出物业税作为单一税种的调节作用。

(三)设置幅度税率，采取一定的过渡措施

在制定物业税税收政策时，应赋予地方一定的税政管理权限。建议采用幅度比例税率，中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本地区的具体适用税率，决定是否开征或适当予以减免。在新税法实施的一定期限内，新旧房屋区别对待，对老房地产采取老政策。同时对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免物业税的征收，然后根据经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。

为了实现经济和社会的可持续发展以及社会公平问题，因此在我国是非常有必要开征物业税，并应当借鉴世界上其他国家已建立起来的完善的物业税制度来避免我国的税制少走弯路，是我国的税收结构更加完善，更加充分的发挥税收的宏观调控作用。