不动产租赁交房产税问题

2017-05-15

不动产租赁的房产税问题

不动产具体包涵哪些?

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等,按照出租不动产处理。

不动产要缴哪些税?税率是怎么规定的?

(1)增值税：

计税依据=租金收入÷(1+5%);

应缴增值税额的计算:

出租住房应缴增值税=租金收入÷(1+5%)*1.5%

出租非住房应缴增值税=租金收入÷(1+5%)*5%

(2)个人所得税

个人所得税计税依据(即：应纳税所得额)：

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，因此首先要把含税的租金收入换算成不含税收入，即：含税租金收入-应缴已缴增值税额;然后依次扣除以下费用：

1、财产租赁过程中缴纳的税费(不包括本次出租缴纳的增值税);

2、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。同时可以扣除的修缮费用应取得合法的扣除凭据，且属于同一纳税人);

3、税法规定的费用扣除标准(即每次不含税收入不超过4000元的，减除800元;4000元以上的，减除20%的费用)。

应缴个人所得税的计算：

出租住房应缴个人所得税=应纳税所得额*10%;

出租其他不动产应缴个人所得税=应纳税所得额*20%

(3)房产税

计税依据：含税租金收入-应缴已缴增值税

应缴房产税的计算：

出租住房应缴房产税=(含税租金收入-应缴已缴增值税)*4%;

出租其他房产应缴房产税= (含税租金收入-应缴已缴增值税)*12%

(4)印花税

出租不动产印花税计税依据为：租赁合同上注明的金额;

应缴印花税=租赁合同注明的金额*0.1%。

(5)城建税、教育费附加、地方教育附加

城建税、教育费附加、地方教育附加的计税依据：均为已缴纳的增值税额

应缴城建=已缴纳的增值税*城建税税率

应缴教育费附加=已缴纳的增值税*3%

应缴地方教育附加=已缴纳的增值税*2%

应向哪个税务机关申报纳税?

出租不动产应向不动产所在地的地税机关申报纳税，并可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。