房地产行业相关的论文
从事房地产行业的人员也少不了接触过撰写房地产相关的论文,而房地产论文有哪些呢?下面是小编整理的一些关于房地产行业相关的论文的相关资料。供你参考。
产行业相关的论文一
一、前言
房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。房地产企业的发展关系行业的兴衰。房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。
二、中小型房地产企业的融资现状
近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷款条件苛刻，贷款资金有限。再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。
三、我国中小房地产企业融资困境
(一)融资结构不合理
中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。
(二)融资渠道单一
中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。
(三)缺乏长期稳定的资金来源
内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。
四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施
(一)债权性融资
在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。发行企业债券。中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期(一般不超过一年)内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。
(二)权益性融资
在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。
一方面可以通过上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地
产企业还可以考虑买(借)壳上市进行房地产企业融资。另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。
(三)保险资金融资
新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，第106条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：(1)银行存款;(2)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;(3)投资不动产;(4)国务院规定的其他资金运用形式。”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。
(四)融资租赁
房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。
房地产行业相关的论文二
引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。
内控管理对成本管理的必要性
企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。
房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标;事中进行监督执行，及时发现和纠本文由论文联盟//收集整理正偏差;事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。wWW.11665.coM要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。
一、建立现代成本费用管理理念 重视策划设计阶段
一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。
多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理;在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应能够最大限度地节约成本。由于设计不周全、设计有缺陷引起的费用风险所占的比例是较大的，因设计错误而引起的费用增加更是不可估量。因此，在设计时期，是最应该花费更多的精力反复论证设计的科学性、合理性，尽量避免设计缺陷，减少由于设计不完善引起的额外风险。在设计阶段考虑的越周全越充分，施工期间发生工程变更的机率就会越小、所面临的风险就会越少，施工成本费用也就越容易控制。在项目开发施工阶段，通过施工技术革新，加强施工管理等措施节约开发成本的可能性也只有20%左右。尽管在施工阶段也会发生不可预见的各种风险，但通常情况下，单纯由于非设计因素发生的签证等费用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策划和设计，在项目品质定位、项目设计上多下功夫，往往比施工环节更能节省成本。
二、建立一套有效的企业成本管理制度体系
企业的生产经营活动离不开制度的约束和规范。房地产企业成本管理制度体系则是针对成本费用管理而制定的一系列规章制度，以保证项目成本管理能够在合理进度、合理质量的前提下，以较低的成本完成项目开发建设。制度应力求全面具体、考虑各种可能的情况，尽量减少管理上的漏洞，同时要具有可操作性。建立成本费用业务的岗位责任制，明确各部门和岗位的具体职责、权限，用来规范职能部门和企业员工的日常工作行为，并确保成本费用业务的不相容岗位要相互分离、监督和制约。同时还应具有与规章制度相关联的操作实务指引，管理表格要有统一的模板，等等，这些都是制度体系的组成部分。项目是公司成本管理的执行主体。以项目为成本中心，相应的规章制度可以包括：《目标成本管理办法》、《工程项目目标成本编制管理办法》、《项目收入与成本费用实时监控管理办法》、《项目经济活动分析管理办法》等;在这些制度中要进一步明确成本管理组织架构、管理职责，规定目标成本编制方法、工作流程，作业操作指引;要求项目编制前期经济活动策划分析报告，合理测算预计合同总收入、预计合同总成本、预计盈亏情况等。
比较突出的有以下几方面问题：
1. 制度规定过于繁琐或过于简单
过于繁琐的成本管理制度，能够使企业少犯错误，减少经营风险，但带来的危害是工作的大量时间花费在符合制度要求的流程之中，内耗消耗大，办事效率底下，不利于企业在市场中参与竞争;相反，过于简单的管理制度，风险较大。因此，企业在制订管理制度时，应松紧结合，统筹兼顾。
2. 仅有制度，没有与之相关的操作实务指引
只有成本管理规章制度，却缺乏操作指引，带来的后果是各部门、各员工在办理具体业务时，形成的书面文件不能统一口径，部门间自成体系、员工间自成风格，给企业的资料管理方面带来很大的不便，也不利于企业的统一管理。
3. 部门职能与岗位分工不明确，界限模糊.
经常容易发生的现象是，责权利分工不明，责权利有交叉现象，或者责权利没有落到具体部门、主责部门不明确。其结果是造成部门间业务相互推诿扯皮。事实上，有些疏漏在企业的经营过程中是很难避免的，重要的是，在平时业务工作中，应注意收集这方面的信息，对不完善的、有疏漏之外应当逐步完善，逐步堵漏洞。
三、实施项目开发精细化管理，加强部门的配合力度，建立项目作业流程体系
所谓精细化管理，就是对项目开发实施全过程、无缝隙的管理，建立一个环环相扣的管理链，它强调的是一种管理意识、一种管理理念。通常地，企业的成本管理有相应的职能部门负责，但这并不等于说与其它部门就毫不相关。事实上，房地产成本管理是程序性很强的专业合作过程，是由不同专业过程迭加而成的，依赖于各部门、各环节之间密切协调与配合。遗憾的是，这种与已无关的意识在我们中间并不缺乏，有的部门或一些员工就简单的将成本管理归责于专业的职责部门，和自己没有关系。这种现象将导致各部门为了满足自己职能需要而不考虑成本因素。例如：在施工阶段，本有多种可行的技术措施，却不经比选而盲目的采用成本极高的施工方案、为了提前工期，而不顾成本盲目地增加人员设备投入、为了提高产品档次而不计成本地片面追求新技术新工艺，这都将会造成成本上的增加。因此，为了达到成本管理的目的，一个可行的办法是建立部门责任成本体系，明确专业职能部门的成本管理职责，以加强不同部门之间的合作和沟通，形成分工负责的有机协调体系;同时，建立一套适合于本公司的项目作业流程体系，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，使得一项业务的实行都必须有流程图作指导，并严格按流程体系进行操作;此外，还应明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。通过以上这些措施，将成本管理落到实处，同时也能规避许多潜在的风险。
图2：某房地产企业成本控制流程
四、从思想认识上加强企业每个员工的成本管理意识
意识决定行动，企业员工在做好自身本职工作同时，也应具有成本管理意识，上至经理层、下至每一个员工，要培养员工的成本意识，让每一个员工将降低成本变成一种自觉行为，积极主动地参与到节约成本的行为中来，这些都是优秀员工应具备的基础素质。事实上，要实现这一目的并不容易，平时应在企业文化建设层面上形成一个节约成本的文化氛围，教育和宣传也是不可缺少的方法之一，对那些成本意识责任感强的员工予以表扬和奖励。只有每位员工都参与到成本管理的行列中来、各位员工把成本管理变成日常工作事务，成本管理也才能真正落到实处。制度再完善、岗位职责再科学、流程体系再合理，最终都会归结于各个员工是否按律办事。
五、注重信息获取，以提高成本管理的科学合理性
企业在成本管理过程中，是离不开信息的获取的。所以，平时就要准确捕捉市场信息，及时收集有关资料，这对准确把握市场脉络，成功做好成本管理提供了可靠的依据。例如，在新项目可行性研究阶段，我们可以利用过去已建项目积累的技术经济指标，为可研测算提供有用的参考价值;在施工招投标阶段，我们可以从大量的信息中通过优化比选，选择出施工工艺先进、报价合理、资信好、技术力量雄厚的施工单位;可以利用信息管理系统加强现场签证管理;企业建立自己的材料价格信息库，就能为新项目材料价格确认提供可靠的依据，等。
结语
房地产成本管理离不开内部控制，成本管理又是内部控制的一个重要方面，要有效地控制好开发成本，就必须制定一套成本内控管理制度。
房地产行业相关的论文三
一、美国模式的结构及特点
1、模式结构
美国社会信用体系由健全的信用管理体系、信用管理的法律体系和市场化的各类信用服务公司组成，
国家信用管理体系明确界定了政府管理部门的基本职能，国家对信用管理主要监督和执法部门分为两类：一类是银行系统，包括财政部货币监理办公室、联邦储备系统;一类是非很行系统，包括联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局。美国主要集中在上世纪60年代对信用管理进行全面的立法，涉及信用产品的生产、销售、使用全过程，已经形成完善的信用管理法律框架。wWw.11665.cOm公正、独立和市场化的征信服务业：由资本市场、商业市场、消费者信用评估机构三部分组成，把各种与信用有关的信息加工成信用产品，形成高知识含量、高附加值的现代服务业。经过百年的市场竞争，信用服务企业已高度集中，形成了穆迪公司、邓白氏集团公司几个市场化运作主体。
2、主要特点
作为最发达的征信国家，美国拥有完备的社会信用体系，主要特点
(1)完善的法律保障，促进公开政务信息
信用制度在美国已有百年的发展史，通过20世纪60～80年代对信用管理体系全面的立法建设，现已形成信用管理完整的法律体系。从法律角度界定了国家秘密、企业商业秘密、消费者个人隐私和信息公开的基本关系，在《信息自由法》、《联邦咨询委员会法》、《阳光下的联邦政府法》三部法律规范下，建立了信息公开制度。为建立信用体系政府提供了丰厚的政务资源。大量公开政务信息，增强了社会的透明度，保证了信用数据的收集与信用产品生产。
(2)信用服务业市场化的运作模式
美国的信用服务业形成了独立、客观、公正的市场化运作模式。信用服务机构是市场化运作的公司，处于优胜劣汰的市场竞争环境，政府通过立法对征信机构进行管理。该模式满足了市场经济发展的客观要求，对促进信用信息的收集、更新与信用产品生产和销售发挥了不可替代的作用。
(3)完善的监督管理机制
采用政府和行业协会相结合的监管体系，联邦贸易委员会是信用管理行业的主要监管部门，司法部、财政部货币监理局和联邦储备系统在监管方面也发挥着重要作用。同时资信评级、征信、个人资信都建有相应的行业协会，作为企业和政府机构联系的纽带和行业自律管理部门。
(4)市场主体信用意识及对信用产品巨大市场需求
在美国不论是企业还是个人，都有很强的信用观念，信用记录差的企业和个人在生产、生活等多方面会受到极大制约。为了有效防范信用风险，企业一般不愿与没有资信记录的客户交往，个人也十分注重自身的信用状况。美国政府十分重视信用产品的市场需求，在法律中做出明确规定，监管机构也提出有关的要求，使绝大多数经济主体把信用评级和评级结果运用作为一种自觉行动，为信用体系的健康发展创造了广阔的市场空间。
(5)对失信者完备的惩戒制度
美国信用制度的重要组成部分是对失信者的惩戒。把失信者的失信行为扩大为失信方与全社会的矛盾，而且失信记录依照法律规定要保留多年。惩戒制度包括经济处罚、劳动处罚和司法配合，对各类失信行为的惩戒都有明确的规定，使失信者付出昂贵的失信成本，对不法奸商或失信者具有强大的威胁和震撼力。促使企业和个人自觉培育和维护自身信用，形成诚信和守法的良好习惯。
二、加快我国房地产信用体系建设的思考
近年来，涉及房地产相关的质量、价格、广告、计量、物业管理等投诉以每年20%的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉达2.053万件，而解决率居倒数第一。从房地产业发展来看，一方面面临着良好的发展机遇，同时也出现了严重的诚信危机，因此加快房地产信用体系建设迫在眉睫。
1、加强房地产法律建设，构建房地产信用法律框架
从国外经验来看，信用管理法律体系是信用体系健康规范运作的基础，建立信用法律体系作为信用建设的基础性工作，为信用体系的建立和发展提供了制度保证。建立房地产信用体系首先是建立相应的法律体系，在这方面我国仍然是空白。当前立法建设重点是从行业管理的角度界定好国家机密与政务公开、商业秘密与企业信息、个人隐私与个人信息基本关系，着手制定《房地产政务信息公开法规》、《企业商业秘密法规》、《个人隐私权法规》、《消费信用保护法规》、《房地产信用报告法规》，然后抓紧修改其它相关法律法规，构建房地产信用体系的法律框架。在此基础上出台信用管理方面的规章制度，并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制，以促进信用建设的规范发展。
2、建立失信惩戒和守信激励机制。强化房地产信用体系建设
建立房地产信用体系，要形成诚信经营的社会环境，必须使失信成本大于守信成本。因此，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在道德上，房地产监管部门将其失信记录向社会公布、广泛传播，在社会生活中让失信者一处失信处处受罚。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑;在定期性检查、审验、年审时，给予以免检或免审;在市场经营活动中优先提供相关服务、在评比表彰中予以优先推荐，并通过媒体宣传扩大影响。
3、强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台
诚信缺失的重要原因之一是信息不对称，降低房地产市场的信息不对称是房地产信用体系建设的关键。因此，强化信息披
露制度，形成房地产信息传递机制。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息和政府政务信息，应在指定媒体上定期如实披露，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递。要充分利用现代通信技术和计算机网络资源的优
势，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、协会网站的互通，构成房地产信息传递网络，形成房地产信息与社会沟通的平台。
4、大力发挥行业协会作用。建立房地产行业的自律机制
市场经济条件下，行业协会是协调和平衡市场主体利益、提高资源配置效率的重要组织机构，更多的是组织、协调、引领行业自律发展。随着我国经济体制和管理体制改革的不断深入，政府要积极扶持、指导房地产行业协会行使行业规范管理的职能，使协会既能反映企业的要求，又具有规范行业成员行为的作用。我国房地产行业诚信体系的建立和完善，即要解决当前突出问题，又要考虑长远的制度建设，行业协会要引领房地产企业在关注经济效益的同时，更多地关注和承担社会责任，推动企业的诚信建设，逐步建立行业的自律机制，塑造行业形象。
5、加强企业信用文化建设，树立企业信用品牌
企业文化是企业内部形成的一种规范行为模式。涉及企业的价值观、经营理念和企业行为等。当前企业要切实加强自身的信用建设，形成“减信为本”的经营理念，强化企业自律行为规范，才能在房地产市场中赢得消费者的青睐，树立企业品牌。在我国经济转型与市场经济体系逐步完善的阶段，强调企业的诚信经营尤为重要，即使在市场经济发达的国家，一个企业如果只强调企业利益的最大化而忽略诚信为本的经营思想。企业最终将被市场淘汰。
企业信用文化建设需求企业高层领导的支持和倡导，将信用管理作为企业管理的重要内容，在企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象。提高企业经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖。我国房地产市场将进入信用竞争的新阶段，房地产投诉是行业发展到一定阶段产生的问题，一方面反映了消费者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地产企业多年来存在和积累的问题。房地产企业应该树立诚信为本经营理念，转变思想观念，以积极的态度正视这些问题，从质量、管理、服务中去寻找原因，在解决投诉的过程中树立起企业的信用品牌和企业形象。
三、结语
我国信用体系建设但借鉴国外信用体系建设的先进经验是十分必要的，结合国情目前以政府为主导，一个以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用体系建设的探索正在开展。房地产业在国民经济中即是支柱产业，又是消费热点。对于拉动经济增长、扩大社会就业、满足人民群众的住房需求、全面建设小康和谐社会发挥重要的作用。因此，加快房地产信用体系建设，在房地产信用法律框架下，建立激励、惩戒和行业自律机制。强化信息披露制度和企业信用建设，为促进房地产业持续、健康的发展，为我国经济发展做出新的贡献。
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