一二线城市房价上涨 中国楼市加速分化

房子永远是百姓们关心的话题，房价则是话题中的重点。房价走势新消息显示，住房严重过剩，面临着巨大去库存的压力同时，房价却是蹭蹭的上涨！房地产行业为什么会这样的自相矛盾呢？中国的房地产市场的价格还会进一步两极分化吗？接下来具体关注一下2016年我国城市房价走势分析信息。

看完新闻，几家欢喜几家愁，喜的是购买了一二线城市房子的业主们，不动产未来看涨；愁的是没有房子和购买了三线城市的业主们，个人的资产会再一次的贬值。但真的是这样吗？一线和二线城市房地产市场真的可以永远高枕无忧，三线以下的城市永远扛起库存消化的重任吗？虽然目前的市场是在两极分化的，但并不意味着这样的结果。

一二线房价加速上涨原因

任何一个开发商都会给你核算一笔建房成本，然后告诉你，其实他也只赚了小头。这个被屡屡引用的房价公式是这样的：房价＝土地成本（30%）＋开发费用（10％）＋建安成本（20%）＋税费（15％）＋利润（25％）。此计算方法科不科学呢？算是比较科学的，但主要的问题在于，其中每一项的所占比例是以全国城市的平均水平为样板，而如果是在一线特大城市，土地成本所占比例会高得多。例如，北京的土地成本就远远超过这个水平。根据全国工商联在两会期间提交的报告，在北京的房地产开发项目中，土地成本所占比例高的达到58％，比一般城市几乎要多出一倍。这还仅仅是考虑到基本的构成比例，没有把实际地价数额计算进来，如果把地价基数的差距也算进来，北京高出一些小城市五倍以上甚至十倍的价格，毫不奇怪。

库存主要集中在三四线城市

2016年，多个房企代表和委员强调，高库存的背景下，房价再下调的空间很有限。

全国代表、金都集团董事长金占忠告诉21世纪经济报道记者，房价组成部分包括地价、建安成本（房屋建筑成本和设施设备安装成本）、财务和税收成本等。

“目前三四线城市的房价已经下调到成本价，且依然面临去库存难题。金占忠表示。他以税收举例说，目前税收成本占开发商总成本的约12％。换句话说，每卖一套房子，开发商就得缴纳12％的税，其中包括约5.5％的营业税、约3％的企业所得税，以及一些杂费等。

在其看来，除非通过降税、减少开发商借贷压力等，否则房价进一步下调的难度很大。

事实上，引发中国楼市“旱涝异象”的根源还是在于供需矛盾，除了信贷等直接作用于房地产的政策以外，推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方。