三种买房需求排排坐 你是哪一种买房人?

2017-04-14

房地产市场上买房者众多,但是买房目的却各不相同,一般可以分为刚需、改善和投资性买房。你是哪一类的买房者呢?

三种买房需求排排坐 你是哪一种买房人?

刚需即刚性需求,必须要满足的需求。刚需购房者买房的目的是为了自住,选择标准是适合自己及家人的居住需求。一般把房管局备案的100平以下面积段户型的房源,称为刚需。这类房子面积小、总价较低、首付也较低,能让囊中羞涩的购房者有自己的一席之地,但配套等会相对差一些。

刚需族的一般特点

1 、对房子有强烈需要

“刚需族”是对房子有强烈需要的人群。特别是80后“刚需族”,他们认为想要实现自身的城市化,就一定要在城市拥有属于自己的房产。55%的80后想通过拥有不动产而对这个城市产生精神归属感。

2、对楼市有一定了解

“刚需族”对该不该买房,什么时候买房,心里非常有主意。他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动,对一切“先涨价后打折”的把戏洞若观火。同时,他们往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法,特别是经历了楼价癫狂时代后,他们已变得很成熟,很理性。

3、会适时出手购屋

“刚需族”不是偏执狂,只要开发商把房屋品质做好,价格符合承受能力,他们会很高兴的排队购屋。换句话,他们不会接受过高的楼价,但当楼价调整到可承受的范围内,他们就会出手。

刚需族购房注意事项

一、理性和有规划的消费是购房的前提。

为了避免冲动购房,买房前购房者必须要明确两个问题:为什么要买房?到底需要什么样的房子?从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担。

二、对开发商的信誉、实力要细细考证。

很多刚需购房者都会选择买期房,而买期房大的烦恼是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房、或交房的房屋质量太差。因此,购房者要选择那些信誉好,实力强的大房企,这些公司考虑到信誉,都能做到按期按质交房。

三、购房资金不能一次性投入。

有的开发商对一次性付全款的购房者给予极大的优惠,有的折扣达到了5%以上,这对购房者有不小的吸引力,如果是买现房的话不妨为之,而如果买的是期房则要慎重了。如果一次性交完全款,到时开发商不能按时交房,购房者去要求赔偿,几乎难以奏效;如果钱未一次交清,则可凭未付余款去交涉,购房者便由被动变主动了。

四、贷款约定要谨慎。

现在买房政策多变,购房者在签订合同时一定要谨慎,尤其是一些合同的细节,需要有明确的约定。有两点尤其重要,一是要约定贷款按揭办不下来时的处理方式,二是约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。

五、教育配套不可忽视

刚需者尤其是新婚小夫妻买房时,对周边环境、房价比较关注,但往往容易忽略教育的配套。认为刚结婚有孩子是几年以后的事情,现在考虑还太早,有的即使考虑到孩子日后的教育的问题,但因为经济实力有限,只能在一定的购房圈中选择。

与刚需相对的是改善。改善即改善型自住房,购房者买房也是为了自住,但对房屋的要求更高,譬如面积更大、是教育地产、配套更好、地段更好等等。这类房子一般面积在100平以上,价格也相对较高。

什么是改善性需求购房

改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意,需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质,一般又将改善型需求分为两类:一类是目前的居住条件比较差,迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰,平时生活品质比较高,对现有住房不满意,在新的高品质楼盘出现后,为了追求更高的生活质量,而去购买新房。

改善性需求购房五大技巧

技巧1 对新居住区域把好关

一般来讲,改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑,如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况,全面衡量自己的经济能力和换房的要求。

技巧2 原有住宅卖掉还是出租?

在实现自己的换房计划之后,对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好,租金价格水平较高,可以考虑将其出租,利用租金来还换房后的贷款。

技巧3相关的交易税费要理清

换房业主在“卖旧买新”升级置业时,一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时,各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税,购买方需要缴纳契税,但是要注意已购公房和回迁房交易时,购买方需要另外缴纳土地出让金;而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外,按照规定在售房1年前后再购房时,契税可以按差额计征,也可以节省部分开支。

技巧4卖与买可考虑同步进行

如果想要换房,手头资金又不充裕,需要售房款救急的消费者,可以考虑让买、卖交易同时进行,以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者,先做好新房的选择和购买前工作,比如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房,可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款,其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。

技巧5后续生活费用等的考虑

消费者改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外,还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等,尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

投资性买房即炒房,买房是为了投资,所购买的房子一定要能租出去或顺利转手,房子的升值价值和区域发展前景至关重要。

投资性买房时具体注意:

一是确保合法可靠,减少投资的盲目性

买房先买产权,只有取得了产权,投资者才可拥有对房产的收益权和处分权,可自用、出租。买卖房产证是房屋产权的惟一合法凭证,投资前要核实所购房产的安全性,查明开发及销售是否合法,购买的是房屋所有权还是使用权,产权关系不明确解决起来也十分困难。

二是前瞻性投资

投资者要仔细研究城市规划方案,关注城市基本建设进展情况,寻找发掘隐藏的投资价值,主要有交通条件的改善,人们生活方式和品位的变化,新技术发明带来的改变等。并掌握好投资时机,投资过早资金可能被套牢,投资过晚则丧失上升空间。如深圳滨海大道的建成通车,使深圳南山后海片区的物业升值不少。

三是追求长期稳定的收入

住宅投资是一种长线投资,回报率特别高的项目很可能被复制,供应量的增长会降低其回报率,应注重物以稀为贵,资源有限性决定了投资的增值潜力,寻找选择具有不可替代优势的潜力物业。

四是把握循环周期

在实际操作时注意宙时度势,灵活应变。如购入单位后遇市场转淡一不必急于折价出售,可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款,静守等待价升之日。在1984年和1987年这两段期间,如果买了房只持一年就卖出,大多亏钱且损失惨重,如果投资期为5年,亏钱的已经大为减少,如果持有10年后才卖出,大多会有赚钱的机会。

五是用动态的眼光观察

任何事物的优劣部不是绝对,在不断变化的市场中可能瞬间发生突变影响投资收益,如客观地理位置虽不可变,但其社会位置却是随着经济和城市的发展而不断变化的,现在的热点地段将来未必热,现在的冷门地段将来也未必不热。

六是注意心理因素

同投资股票一样,投资买房也是买一种预期,物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺,促成价格上涨,正因此,营销中有了各种概念的流行。

截至目前(2015年10月),石家庄房价仍在平稳上升,短期内没有下降可能。专家建议,刚需购房者只要买房能力足够、选到了合适的房源,那么该出手时就出手,长时间的观望并非明智之选。

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