房地产融资论文_房地产投资论文
房地产业是典型的资产密集性产业,融资环境对于房地产业发展有着重要的作用。下面是小编为大家整理的房地产融资论文，供大家参考。
房地产融资论文范文一：房地产融资渠道分析
【摘要】融资活动是企业财务管理的重要内容，融资活动的科学与否直接关系着企业的财务管理效率和效益。科学的融资活动能够有效降低企业财务风险，提高经济效益。尤其是对于房地产行业这样的资金密集型行业，筹资活动更显得具有重要意义。本文围绕房地产行业融资活动，介绍了相关概念，并分析了传统的房地产行业融资渠道存在的问题，重点分析了房地产行业拓展融资活动的途径和手段。
【关键词】房地产;融资活动
一、相关概述
在新的宏观调控大环境下，房地产政策和措施相继出台，在这一情况下房地产企业传统的融资渠道所具有的弊端也逐渐显现出来，已经能够影响到房地产行业的顺利发展。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。
结合管理实践，房地产行业在发展过程中应当积极拓展自身融资渠道，构建更为合理科学的融资渠道和资金管理体系，积极构建和发展房地产投资信托基金，并完善房地产行业相关规章制度，强化房地产行业信贷监管机制，依靠融资渠道的科学化、合理化推进房地产行业的健康发展。
融资指的是企业货币资金的融通，企业管理者在金融市场中进行资金贷放或者资金筹集的经济活动。从狭义角度上讲，融资又是指企业进行资金筹集的过程。企业管理者应当积极结合自身的资金状况、生产经营状况以及企业未来发展的实际需求，在科学合理预测判断的基础上从一定的渠道向企业的债权人或者企业的投资者进行资金筹集，对资金进行有效组织，以此来确保企业资金的运作需求，满足企业的日常管理活动。一般来讲，企业进行资金筹集活动应当按照一定的原则，并合理选择融资方式和融资渠道。通常情况下，企业进行融资活动主要由以下几个方面的目的，即企业扩张、企业偿还债务以及其他混合型的目标等。
二、房地产传统融资渠道存在的弊端分析
当前我国房地产行业融资活动还存在着一些缺陷，尽管商业银行信贷这一传统的融资活动在房地产行业发展中发挥了重大的贡献，但是其弊端也日益显现出来。房地产行业的实际融资渠道依旧比较单一，房地产行业在进行融资活动时主要还是围绕商业银行贷款、预收账款等方式，上市融资、债券融资、海外融资等其他的融资渠道常常受到金融政策的约束，很难发挥实际作用，这在很大程度上导致我国房地产行业的融资渠道单一。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。对于银行贷款的依赖过重，一旦发生财务危机很难化解。
不仅如此，房地产融资体系中，缺少多层次的房地产金融体系。专业性的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等比较缺乏，规模化、多元化的房地产金融体系依旧需要进一步改进，同时缺少配套的房地产金融体系中介服务配套机构，房地产金融二级市场需要进一步发展。房地产融资瓶颈需要进一步破解，对于房地产金融体系中存在的系统性风险应当有效防范，减少因为资金瓶颈影响企业的顺利发展。
三、拓展房地产行业融资渠道的内容分析
房地产行业属于资金密集型产业，获得及时充足的资金支持，有效开拓新的融资渠道是房地产项目顺利开展运行的前提和保障，也是房地产企业管理者所必须重视的重要内容。
企业自筹资金，是房地产企业在初始阶段常用的融资方式和渠道，一般情况下是通过公司股东追加企业股本金或者股东借款的方式来实现的。但是在房地产价值不断升高，资金周期不断延长，企业投资规模不断扩大的情况下仅仅依靠房地产企业自筹资金难以有效满足房地产行业的融资需求。
预售资金是房地产企业通过房地产预售所获得的资金，它是当前房地产市场中比较常用的融资渠道和方式，在房地产环境以及区位等相关条件都比较好的情况下，依靠房地产预售能够有效筹集到必要的房地产建设资金。
商业银行贷款是当前我国房地产行业最为重要也是最主要的融资方式和手段，据统计房地产企业的开发资金中七成以上都是源自于商业银行贷款。房地产企业合作融资也是房地产行业融资的重要渠道，它主要包括外资合作以及内资合作两种。其中外资合作是指成立合资或者合作公司，依靠国外先进的管理经验或者管理技术，进行资金优势的互相补充。依靠合资合作方式能够共同推动房地产企业做大做强。从这个角度上讲，合作融资是我国房地产行业最为可行的一种融资方式。
信托融资指的是信托公司对于盈利前景比较好的房地产投资项目或者房地产企业进行信托贷款或者直接参与到信托投资的一种融资方式。实施信托融资具有较强的优势，相比较于银行贷款，信托融资能够有效降低房地产企业的融资成本，降低财务费用，同时期限的弹性也比较大，在不提高企业资产负债率的前提下可以优化企业的资本结构。同时信托公司还可以针对房地产企业本身的具体项目以及实际的运营需求设计个性化的资金支持方案，信托融资既具有制度优势，同时又具有较强的灵活性，在房地产企业困难时信托融资是比较好的选择。房地产债券是房地产企业债券的一个组成部分，但是在实际管理中很多房地产企业发行企业债券都比较困难。
房地产证券化是当前我国房地产行业发展的一个重要方向，房地产证券化能够进一步推动房地产经营实现专业化，同时促进资源合理配置，是房地产行业融资的合理途径。在这其中最为主要的形式就是上市，依靠公司上市能够迅速筹集大额资金并可以作为注册资本利用，扩大企业规模，有效化解风险，并进一步降低企业的融资成本。企业的投资者也可以分享房地产经营利润，推动房地产企业从原先的国有制向着股份制方向发展，对于改善资本结构具有较好的推动作用。除此之外，中小型房地产企业还可以依靠企业之间的土地转让或者项目收购来优化资源配置，实现规模效益，扩大企业规模，进而实现房地产企业上市融资的目标。
另外，房地产私募投资基金也是房地产行业进行融资的另一种方式，房地产私募股权投资是房地产行业发展的产物，当前发展比较顺利，属于专业基金管理公司进行专业化募集资金并进行投资管理的新型融资手段，是一种向着特定的对象发行私募股权基金来筹集资金，以股权的形式进行房地产投资的融资形式。一般情况下，房地产私募股权基金投资可以分为资金的筹集、资金的投资、基金的投资管理以及基金退出这四个阶段，也是当前我国房地产行业新兴的一种融资形式。
参考文献：
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房地产融资论文范文二：浅析房地产企业融资
【摘要】一直以来，房地产企业融资都备受关注，本文基于房地产企业融资所面临的主要问题，分析其融资难的主要成因，进而提出房地产企业融资策略。
【关键词】房地产企业;融资;策略
一、房地产企业融资所面临的主要问题
(一)房地产企业融资以商业银行贷款为主
我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%;次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。
(二)我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展
目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。
(三)有待完善占比很小的融资和债券融资
受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%;已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小;外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。
二、房地产企业融资难的成因
(一)金融体系未健全，政策限制太多
虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。
(二)缺乏金融产品和融资渠道创新
我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。
(三)未健全和完善相关法律法规
我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。
(四)较低的房地产企业综合素质
近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。
三、房地产企业融资对策
(一)积极促进发展房地产业信托
就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，REITS基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率;作为房地产投资市场主体，REITS对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。
(二)加快发展房地产企业债券
房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。
(三)逐步拓展股市规模
房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。
(四)创新房地产企业融资方式
就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。
四、结语
市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。
参考文献：
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