2017限购令前签订房屋买卖合同限购令后怎么过户?

2017-06-22

案情简介：

2010年11月21日，由北京xx房地产经纪有限责任公司居间，安先生与王先生签订《北京市房屋买卖合同》及补充协议，约定：由安先生购买王先生所有的位于北京市朝阳区xx家园xx号楼3单元302号房屋，房屋成交价格人民币1,790,000元。

合同签订当日，安先生即按照合同约定，向被告支付购房订金30000元，并向居间方北京xx房地产经纪有限责任公司支付居间服务费35,800元。2010年12月15日，原告一次性向被告支付购房款1,760,000元。至此，安先生已支付诉争房屋全部购房款1,790,000元。

因房屋系经济适用房，且未满五年，合同签订时，无法办理过户手续，遂王先生将房屋产权证、商品房买卖合同、原始购房发票原件两张、原始契税发票原件等文件交予安先生管理。2010年12月15日，王先生将诉争房屋交付安先生，安先生占有使用诉争房屋至今。自2010年12月15日起，由诉争房屋所产生的各项费用都是由安先生支付。

房屋原始契税发票日期为2007年4月23日。按照双方签订的《补充协议》第4条：由于此房屋是经济适用房，契税发票日期至2012年4月满5年，房屋满5年后，王先生无条件配合安先生在30个工作日内办理过户手续。

2012年4月，安先生与王先生依约办理诉争房屋过户手续时，被告知：2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下统称“京十五条”)，根据该文件，原告无在京购房资格，诉争房屋不能办理过户手续。

知道这个情况以后，安先生十分焦急，找到韩律师，韩律师接受安先生的委托后，全面查找相关法律法规，找寻能够支持安先生诉讼请求的各项法规和政策，积极与法官沟通数次，最终法院判决继续履行合同，王先生于判决生效后十五日内协助安先生办理房屋过户手续。安先生非常高兴，拖延了一年的事情，终于得到了圆满解决。

律师说案：

为了调控上涨过快的房价，2016年2月15日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下统称“京十五条”)，根据该通知，非京籍居民家庭如果在北京购房，需要持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税。

那么，在“京十五条”出台之前签订房屋买卖合同的人们就面临因购房人不具备在京购房资格而无法继续履行合同，房屋无法过户的情况。上述案例中的安先生即是这种情况。

为了避免因政策原因而导致实际生活中一些矛盾冲突，根据北京市相关法律法规和政策，在下述情况下，可以支持要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求：买受人买卖双方在“京十五条”实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的。

安先生与王先生的房屋买卖交易，完全符合上述政策的规定。需要说明的是，对于这类案例，法院的审查是相当严格的，当事人需要对支付房款及实际占有使用房屋充分举证，付款情况一般由银行转账凭证等材料来证明，否则法院会怀疑是“倒签合同”，规避“限购令”。程序上，这类案件判决前会向受理法院的主管院庭长汇报，必要时还需向二审法院汇报;且原则上此类案件不宜以出具调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。