2017年房地产行业政策

2016年房地产市场交易规模再创新高，但行业周期性高点已过也是基本共识，不过这并不意味着房地产企业已经触及了销售业绩的天花板，下面就让小编带你们一起了解一下2017年房地产行业政策吧。

2017年房地产行业政策5大预测

➤行业发展：货币政策稳健中性 房地产市场发展外部环境良好

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来，供给侧改革初见成效，在去产能影响下，工业品价格上涨，企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。随着供给侧结构性改革逐步深化，工业结构将不断优化，新增长动能不断积蓄，工业企业效益有望保持稳定增长。而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要，经济增长通过增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。

➤价格：房价会跌吗?不会

整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。

新房推动因素：1)开发商资金充裕;2)一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决;3)高地价。

趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。

➤需求：需求减少?会，但只是暂时的

从图表中可看出：由于政策扰动，短销售面积将在2016 年四季度呈弱势，但将会在2017重拾上升趋势。

➤供应：2017 年核心城市仍面临住房供应短缺

一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，供应仍小于需求状态或将持续，因此房价继续上涨的压力仍然存在。

目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月，情景分析显示2017年供需关系不会有太大改观。

➤房贷杠杆：房贷杠杆过高?在可控范围内

虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平(从贷款总余额来看)仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。

我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。

►中国房贷存量(住房贷款余额占GDP 比重)仍然相对较低。

►全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。

►中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。

即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。

2017年房价依旧看涨 趁早出手才是明智之举

全国共有22个城市先后出台楼市限购、限贷政策，按照专家的推断：目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可能性很小，几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能。所以现在趁着调控让房价处在价格洼地的的时候置业是最好的时机。

光谷楼市持续崛起光谷南人居革命迎来新高潮

随着光谷的发展，每年有大批年轻人涌入这里创业、就业与定居，现在光谷楼市销量已远远超过武汉其他区域。

外地房企进军武汉首选光谷，同时随着大江大湖资源的不断流失，汤逊湖稀缺湖景资源日益凸显，使得中心湖区域价值不断攀升。 “繁华与湖”人居优势也将促使光谷南成为光谷未来的置业主流选择区域。

不仅如此，今年来光谷全面贯行“硅谷之路”的发展模式，在经济、创新的等方面积极以硅谷为目标，先后取得了骄人的成绩。硅谷人的创新、自由精神也慢慢融入到光谷人的生活观念之中。随着硅谷的发展，具备自由精神的硅谷人在人居选择方面逐渐走向面朝海湾的圣荷塞或者环太平洋的城市圈，他们崇尚繁华+海湾的美国西海岸生活。而光谷同样如此，“繁华与湖”模式成为光谷人置业的理想选择。

百强销冠 保利清能·西海岸

源于硅谷的“繁华与湖”即将恢弘入市 敬请期待

南三期推出的是75-108㎡全通透2-4房，是保利升级打造的第五代人居全生命周期产品。首创了90系三房两厅两卫全能户型，1t2h梯户比，南向双主卧、双飘窗设计房源，全通透设计，超10m南向面宽，3面朝南采光全明空间，搭配全屋180°飘窗、阳台设计畅享南北通透的高品质观景享受。

此外，整个三期楼栋位于项目中央景观轴，270度私享28万方海湾坡地园林;整个楼栋又位于小区主出入口，临近社区底商，出行、购物方便快捷;3分钟即可通达栗庙路主干道，畅享便捷交通，5万方街区商业综合体，真正实现出则繁华，入则宁静。

总而言之，南区三期产品是光谷难得的“繁华与湖”兼备、南北通透观景、拥有强大功能设计的组团，西海岸90系产品是追求高品质湖居生活的人们的不容错过的良机。

纵观房地产这十几年来，国内房地产市场的宏观调控，不仅没有把过高的房价向下调整，反之宏观调控则是把全国的房价越调越高，此时购房在仅有的购房资格内应该更加谨慎和理智的选房才是至关重要的。可以看到的是2017楼市依旧具备上涨空间，限购又使得目前楼市处在难得的价值洼地。选择品牌价值高有保障的楼盘、发展成熟的区域、拥有“繁华与湖”的人居模式的综合楼盘，才是置业的明智之选。2017年的中国房地产市场到底会走到哪里，我想引用斯默克的一句话，不论是买方或卖方，如果打算进行房产交易，需要加快行动步伐，“房贷会随着时间而上升，库存则不会改善，所以在冬天或早春行动比等待春末天或初夏更有利。”

2017年房地产行业政策：优化房地产去库存政策

去库存是2016年供给侧改革五大任务之一，矛头直指高库存重压下的房地产市场。一年下来，房地产去库存已取得不小成效，带动房地产行业景气度上升。但同时，城市间冷热不均的现象也相当明显。在新的一年，面对分化的房地产市场格局，去库存政策需要区别对待，因地制宜。

2016年年初以来，去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳，初步实现了政策目标。2016年前10个月，全国商品住宅销售面积同比增长27%，远高于2015年全年6%的增速。受销售回暖的带动，全国商品房待售面积已经从年初7.4亿平方米的高点回落至7亿平方米之下，为近年来的首次下降。而2016年前10个月的房地产投资增速也从2015年的1%回升至7%，令房地产行业成为2016年经济增长保持稳定的首要功臣。

不过，去库存政策也造成了城市间冷热不均的分化局面。2016年前10个月，全国70个大中城市中，一二三线城市新房房价累计平均涨幅分别为22%，11%和5%，差异明显。从另一个角度来看，2016年前10个月，70个城市中有4个城市新房价格累计涨幅超过30%，但同时也有超过半数的城市累计涨幅不到5%。甚至还有5个城市房价在2016年是负增长。部分大城市房价的过快上涨吸引了大量眼球，引发了民众的不满，而很多小城市却仍未走出高库存的阴影，市场依然疲软。

2017年，去库存政策需要优化，以更好地应对房地产市场分化严重的格局。这首先需要准确把握当前地产市场运行的逻辑。

认为房价上涨缘于货币超发是一种比较流行，但也是极易造成误导的观点。的确，房价的走势与货币增长率之间有很强相关性，但货币是包括房价在内的所有价格的计价物。离开了货币的支撑，任何价格都涨不上去。货币作为一种流动性很强的购买力，没有理由认为它会只推升部分城市的房价，而绕过其他城市。不能笼统地把此轮房价上涨归因于货币超发惹的祸，当前城市间房价大幅度分化的现状说明了货币并不是此轮房价上涨的主因。

房地产行业分析及市场研究报告预测，促成房价上涨的原因有很多，值得注意的是，当前部分城市房价过快上涨的一个重要原因在于城市间土地供给的不平衡。今年前11个月，全国100个大中城市土地总供应量同比下降8%，跌幅相比去年温和收窄。但同期，北上广深4个一线城市的土地供应总量却同比下降27%，跌幅大大超过全国平均水平。很显然，在需求旺盛的一线及部分二线城市，土地及房屋的供给并未跟上房地产需求改善的步伐，由此形成了地区性的供不应求，从而推高了这些地区的房价。

面对这种因土地供给不平衡而产生的地区分化，2017年的房地产调控政策需要因城设策，不宜搞一刀切。房地产去库存政策应该更加聚焦于库存压力仍大的三四线城市，用宽松态势呵护这些城市尚不稳固的房地产复苏势头。而对房价过快上涨的一线及部分二线城市，其主要矛盾已经从去库存变成了补短板，需要通过加大土地供应来放松房地产供给的瓶颈，釜底抽薪地平抑房价。考虑到土地供给释放有一个过程，在这些城市采取一些临时性的抑制房地产需求的政策也有必要。货币政策作为总量性的调控工具，其基调不应因为部分城市房价的上升而转向。

从供需关系和宏观政策探讨房地产未来发展

房地产中长期来看仍然是建立在人口居住供需关系的基础上，政策调控是对房地产短期供需关系的扰动。我们选择供需关系、政策态度两个角度对房地产未来发展进行一定的探讨。

1、供需关系角度。我们认为，第三产业占比较高的一线城市，以及受益于地缘稀缺性，第三产业发展较好的中西部省会级城市，包括北上深、广州、杭州、西安、太原、兰州。同时，部分高新区工业发展占比较高，仍以第二产业为主要支撑的核心二线城市，包括珠海、长沙、武汉、无锡、厦门、合肥、佛山、南昌等。这些地区经济发达，基础设施建设发展迅速，公共设施配套全面，人口的净流入长期不会改变，供需关系稳定，长期来看依旧是各大房地产商拿地与投资开发的重要地区，未来发展依旧可期。

2、政策角度。从财政收入的角度来看，北京、西安、南昌、珠海、武汉、重庆、厦门等地区，土地出让金占据当地财政收入约10%-20%空间之内，我们认为是比较合理的区间，土地出让在财政收入中占到相当一部分比重，未来依旧有一定的可操作空间。而货币政策对于楼市的影响更为系统，对于板块的影响也更为显著。目前来看，货币的宽松预期在逐渐消退，稳健的货币政策短期并不会发生改变。本轮调控的主要目的还是在于“控一，稳二，活三、四”。所以，本轮的调控政策囿于其局限性以及影响存续时间不长，并不是影响板块走势的决定性因素。