2016-2017房地产营改增政策解读

2016年将全面推开“营改增”改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。以下是小编为您整理的2016-2017房地产营改增政策解读，希望对您有帮助。

2016-2017房地产营改增政策解读如下

1、适用税率(征收率)

《实施办法》第十四条规定，不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权，适用税率为11%;对于小规模纳税人，适用3%的征收率。

对于房地产开发企业来说，无论是销售不动产还是出租不动产，原适用营业税税率为5%，现一般纳税人销项税税率为11%，税负是否增加则要看进项税的抵扣情况;而小规模纳税人因适用3%征收率，税负则有下降。除个人外，开发商的不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权业务营业额，必然是符合一般纳税人资格的。二、一般纳税人销项税销项税以不含税销售额为基础计算，本次“营改增”政策，对房地产企业影响最大的规定之一，即为附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中，房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业土地成本一般占总成本的比例较高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是企业重点关注的内容。本次政策规定直接按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减项，有效的规避了抵扣凭证的问题，与直接按11%税率抵扣效果基本相同。

另外，政策中还明确转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。类似业务常见为人防车位的销售，由于产权不明晰及无法办理过户手续，企业一般与业主签订使用权转让协议，但仍应作为销售不动产计算销项税。三、一般纳税人进项税在销项税一定的情况下，房地产开发企业税负高低主要看进项税抵扣的多少，政策中新明确购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务项税额不得抵扣。

作为房地产开发上游行业的建筑业，政策对其具体的规定也给房地产企业带来一定的影响。作为一般纳税人的建筑企业，提供的清包工服务、甲供工程服务，可选择简易计税方法。由于简易计税方法在开具专用发票时仅能抵扣3%进项税，而建筑业一般计税方法可抵扣11%，因此简易计税方法会大幅减少房地产开发企业的进项税额。但无论如何，施工企业选择的计税方法，最终会反映在与房地产企业约定的结算价款上，房地产企业在定价及与施工企业签订合同时，应当明确施工企业开具发票的类型。四、纳税义务发生时间及纳税地点对于房地产企业常见的预售方式，本次政策延续之前营业税的规定，收到预收款当天即发生纳税义务。

销售不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。五、过渡期政策本次政策对房地产企业开发的项目分为新项目与老项目，老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目，由于相关建设支出已在“营改增”前发生，无法有效抵扣，因此规定老项目可以选择适用简易计税方法，征收率为5%。如企业对老项目选择一般计税方法，则应按照3%的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

对于老项目的简易征收，由于增值税属于价外税，在计算税款时先进行价税分离，即以实际收款额为基础，除以(1+5%)作为销售额，实际税负及收入比营业税下略有降低。

新政策仅以《建筑工程施工许可证》为划分标准，实务中可能存在一个项目分次办理多个《建筑工程施工许可证》的情况，可能会既涉及老项目也涉及新项目。对于此类情况，企业可按照《实施办法》第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额六、会计核算1、应交税费

《实施办法》第八条规定：纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。

房地产开发企业“营改增”前仅在“应交税费-应交营业税”科目核算缴纳与结转的营业税即可，但“营改增”后，需要按照增值税核算规定，在“应交税费-应交增值税”科目下分别设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”、“减免税款”等专栏进行核算。

2、兼营

《实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或不动产，适用不同税率或征收率的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

房地产企业买房送家电等促销方式极为常见，原营业税下对于赠送的家电等一般由企业自主申报流转税，但“营改增”后，企业应当特别注意该行为的账务、税务处理。

首先，政策中对混合销售的定义为涉及“服务”与“货物”，销售“不动产”不能作为混合销售处理;

其次，销售不动产税率为11%，销售货物税率一般为17%，税率不同，应当按兼营的规定分别核算，否则有可能全部按照17%的税率计算销项税。

另外，如房地产企业同时开发新老项目，也应当对新老项目分别核算，否则税务机关可以对老项目从高适用税率而非征收率。