2017年房地产宏观政策

​2017年伊始，部分地区房地产调控政策持续收紧，不少热点城市商品房成交量环比大幅下降，下面就让小编带你们一起了解一下2017年房地产宏观政策吧。

2017年房地产行业宏观政策转向

8日上午，天风证券首席经济学家刘煜辉进行了以“宏观及大类资产展望”为主题的演讲。他认为，2016年实际上就是滞涨，经济增长的动能，工业增加值在6%附近，没有任何力量。但从价格看，我们的PPI从负5的状态一直到正6的状态，今年一季度可能到正6，CPI幅度轻一点，但是我们的CPI统计上有很大瑕疵，和房子相关服务的上涨所带动的上涨在CPI中反映很不充分。

我们一线的房子对比2013年、2014年高点，现在创造的新高要高50%;二线的房子比2013年、2014年的新高要高出30%;三线城市的房子基本上与去年、2013年、2014年持平。

刘煜辉表示，某种不健康的力量不断的挤出经济中间有效率的部门，挤出效应越来越强，最后就是滞胀。这种不健康的力量既可能是外生，也可能是内生，外生上世纪七十年代两次石油危机把西方经济带到长达十多年的滞胀状态。内生的因素更多讲的就是金融的泡沫和资产的泡沫，它们不断挤出产业部门的L1，使得供给侧出现下坠，与房地产和金融泡沫所支撑的总需求之间拉出一个正向的敞出缺口，就是通货膨胀。

2016年中国潜在增长水平确定下行趋势之后，基本上就是这种感觉，为什么2016年之前没有明显表现出来呢?刘煜辉指出，这是因为从2014年开始我们迎来了一个大宗商品和能源的长达三年的熊市。某种程度上是因为这个熊市使得中国每年能够获得几千亿美金的衰退性的盈余，对冲了可能隐性的滞胀状态。但2016年这波商品的反弹，使2011年已经形成了滞胀机制，从隐性的状态走向显性的状态。

刘煜辉认为，2017年做投资的时候，第一需要考虑的是滞胀状态在2017年会不会持续。他觉得会不会持续最大的判断前提，实际上是要判断已经持续了15年将近20年房地产繁荣，在2017年是不是真正到了一个长周期的拐点。

刘煜辉表示，楼市拐点是存在可能性的。因为2017年房子的资产是缺失流动性的资产，是流动性快速耗散的资产。简单讲楼市已经处在闷骚的状态，过去十多年房子只涨不跌的信仰惯性非常强，他觉得随着时间的推移，特别是金融信用部门对处在流动性耗散的资产价格的重估一定会展开，越来越多的人一定会从房地产价格中间不断往外蹦，就会影响房价。

除此，基于这个判断刘煜辉表示还有一个理由，即中国的宏观政策在去年的7月26号出现重大转向，中央政治局会议第一次把抑制资产泡沫提到文件当中，从八月开始中国无论是货币还是财政都出现了明确的边际收紧的状态。8月24号中央银行在银行间的资金市场开始不断的有意识开始抬高14天、28天的回购利息，有意识推松市场利息，来挤压债券市场的杠杆泡沫。

刘煜辉认为，整个宏观政策有的两个非常明确的着力点的方向，第一是快速冷却整个房地产部门资产创造的速度。第二是全面清理2012年整个资产自由化高歌猛进带来的巨大的金融的混乱，开始限制抑制金融交易性资产创造的繁荣。

2017年房地产限购政策

2016年10月6日，珠海、东莞、福州相继出台限购政策;同一天，惠州也出台了加强房地产市场监督管理工作的通知;这意味着9月30日至10月6日夜间，共计19个城市先后发布新的楼市调控政策。

2016年10月6日晚间，东莞市政府宣布将在10月7日起施行最新的楼市新政，东莞也因此成为继广州、佛山、珠海后第4个出台楼市新政的广东省内城市。

新政的主要内容包括在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

针对东莞调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞出台限购政策，除了房价上涨过快等其他城市都有的共性原因外，一个非常特殊的原因是深圳限购升级后，部分刚需购房者和炒房者会转移需求到东莞，进而造成东莞楼市存在交易规模上升、价格攀升等压力。所以出台限购也是希望设置一道防火墙。

今年在中央提出去库存政策的引导下，彻底激活了房地产的投机力量。一线城市房价的暴涨带动了二三线城市的疯狂。瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光先生在最近的观点商业年会上表示2017年房地产外部经济环境将会更加严峻。

现阶段，受美元走强的影响，人民币不断贬值，各界预期特朗普上台后，美国经济将得到很大提震，美元利息上升，美国经济强劲。中国一年对美国的出口要3、4千亿美金，美国对中国的出口只有1千亿美金。如果出现贸易摩擦，影响会很大。沈建光预测，明年，房地产外部政策环境会更加严峻，包括利率上升、全球对美国贸易政策的影响。另外一方面，人民币贬值，美元走强，中美之间的贸易战对美国影响也大，它的消费者要承担更高的成本。

那么，中国是否手术无策?沈建光表示，中国有一定的反击能力，中国持有美国1万多亿的国债，最近沙特也在减少美元的国债。而现在中国面临的问题是，全球通胀情况下，大宗商品价格上升，中国PPI制造指数一下跳到1.2，对于劳动力工资和房价的影响很大，租金推高各方面的商业成本，服务业、消费等都会受到影响。

蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，在2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。而当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭，减少资金大规模流出，以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右)，在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策，应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。

因此，对于2016年房地产价格走势的判断是：在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。