买房实用指南四：商贷、公贷、组合贷全攻略

经历过前期的看房选房、签约认购，接下来就进入到支付房款的环节了。买房分为全款和贷款，贷款又分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款；个人贷款后，还需要选择还款方式，是采用等额本息还是等额本金。当然，买房贷款前，还应该了解新的贷款政策。接下来，我将为大家解析整个贷款办理的相关流程。

一、 先了解贷款政策

二、 公积金贷款流程

1、贷款申请

借款人向委贷银行提出贷款申请。

2、贷款受理

①公积金管理或委贷银行需要对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度等的真实性、合规性进行初步审查。

②初审通过的，委贷银行约请申请人进行面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况，并建立面谈记录。

③初审、面谈均符合规定的，委贷银行受理贷款申请。

3、贷款审批

①贷款申请由委贷银行受理的，委贷银行需及时报送公积金审批。

②公积金自贷款受理或收到委贷银行报送材料之日起，在一定期限内完成贷款审批。公积金组合贷款另需经委贷银行进行商业贷款审批。

③贷款申请延期的或者未获批准的，公积金或委贷银行需告知申请人原因。

4、合同签订

贷款申请获批准后，由委贷银行通知借款人办理签约手续。借款人及其配偶、房屋产权共有人、保证人、委贷银行、公积金应当共同签订《担保借款合同》，借款人同时签具借款借据。

5、放款审核

收到房屋抵押权证后进行放款审核。

6、贷款发放

委贷银行应按《担保借款合同》约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。

注意：办理公积金贷款前，个人需连续足额缴纳一定的期限，方可办理公积金贷款。在办理贷款前，为避免影响到贷款额度，个人好不要提取自己的公积金。

三、 商业贷款流程

1、 递交申请及材料

签好房屋买卖合同后就可以向银行申请办理房贷了，无论是一手房贷款还是二手房贷款，在选定了贷款银行后，首先要将自己的申请材料递交给负责房贷业务的银行客户经理。申请贷款时需要提交以下材料：

① 身份证、户口本、结婚证原件及复印件。

② 外地户籍需要提供暂住证或居住证。

③ 工作单位出具的收入证明（银行要求的固定格式）和工作单位的营业执照副本（复印件）加盖公章。

④ 买卖合同、首付款或收据。

⑤ 近半年的工资流水或其他资产证明。

⑥ 银行要求的其他资料。

2、银行受理调查

在贷款银行接收了借款人的材料后，就会对借款人进行审核。目前商业银行的审核流程一般采用四级审批制（信贷员－尽职－信贷科长－分管个人金融业务的行长）。各级审批的重点不尽相同，并且需要担保公司、评估公司、公证、征信公司、保险公司等多家公司的合作及，需要一定的时间。一般商业贷款正常情况下15个工作日，长不超过１个月；公积金贷款一般都在１个月左右，长为1.5个月。

3、银行核实审批

一般而言，银行在收到借款人的贷款申请后会从以下几个方面进行审核：

① 房子的情况

这一条主要是针对二手房贷款而言，因为房贷是以房子作为抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。对于房龄比较老的房子，一般超过20年以上的，银行就不会再发放贷款了，一些购买老公房的借款人需要注意这一点。

② 借款人的资质

银行为了保证自己的安全性，会严格审查借款人的各种资质，首先是个人信用，如果借款人此前有过逾期情况或是不确定自己的信用情况，可以持本人身份证到央行查询。

③借款人的还款能力

如果借款人的月供超过了收入的一半以上，那么基本上是不会获得贷款审批的。

4、双方办理相关房贷手续

5、银行发放贷款

①一手房的贷款发放：在借款人贷款审核通过后，银行将贷款金额发放到开发商账户。银行或开发商通知借款人领取相关证件，并按规定偿还贷款。注意事项：借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡（折），按照规定期日开始偿还贷款。

②二手房的贷款发放：银行在收到买方递交的契税票复印件和领证通知单原件后，在三个工作日内，将贷款金额发放到卖方提供的账户中。注意事项：卖方账户为贷款行开办的账户；借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡（折），按照规定期日开始偿还贷款。

注意：买房采用商业贷款，借款人需为具有完全民事行为能力的自然人，要有稳定的工作和收入，良好的信用记录以及偿还贷款本息的能力。

四、 组合贷款流程

1、到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金卡、印章到区县的房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书。

2、银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

3、到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。

4、到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

5、办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

6、签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到银行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

7、银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

买房贷款过程中，公积金贷款是首选，但在实际的操作过程中，存有一定的难度；因为公积金贷款期限长，很多楼盘开发商更偏向于商业贷款，买前要注意问清楚该楼盘是否接受公积金贷款。如果个人公积金贷款额度暂时不够，可以采用组合贷款的方式，而不要先采用商业贷款后转组合贷款，据了解，有些是很难转的。

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