为了优惠合伙买房需要注意什么
新的一年,我国出台了不少新政策,尤其在房屋问题方面制定了不少紧随市场经济发展的新政策。那么为了享受首套房贷款利率和契税的优惠,不少人找来了名下无房的亲朋戚友来合伙买房,这样做稳妥吗?有什么隐患?需要怎样处理?下面是小编为你整理的相关资料。
借名买房签协议
既无效力又难公证
对此,公证员指出,名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护,也无法办理公证。根据我国《物权法》规定,房地产权属以不动产登记为准,房产登记在谁的名下,谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名购房协议”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于无效合同,我国《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
而且,我国《物权法》规定了“善意取得”制度,即使有私下签署的“隐名购房协议”,名义产权人也完全可以自行将房产抵押或转卖给第三人,而无需征得实际出资人的同意。只要第三人支付合理价款并已办理完毕房产过户手续的,那么善意第三人就取得了房屋所有权,房产的实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失,无权要求追回房屋。此时如果名义产权人转移资产,那么实际出资人就将面临房钱两空的困境。
合伙买房应签书面协议
再去办理共有登记
鉴于隐名出资购房存在巨大的法律风险,公证员建议广大市民,谁出资购房,就将房产登记在谁的名下,不要因为银行利率或税收的优惠政策而因小失大。对于合伙共同买房的,包括几人共同出资全款买房,或一人单独出首付、两人共同还贷,或两人共同出资首付并共同还贷等多种情况,建议所有出资人签署书面的《共同出资协议》,详细约定各自的出资额、房产所占份额、贷款的归还、房产的使用受益权、何种情况下可以处置,以及如何处置等问题。
在签署书面共同出资协议后,全部出资人应当去房管局办理房地产共有登记。我国《物权法》承认不动产有按份共有和共同共有两种形式,按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权,处分共有的不动产或者动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因此公证员建议合伙买房的,应当在签署书面《共同出资协议》后到房地产管理部门办理产权登记,将产权登记按份共有,并在房产证上明确各自所占有的产权份额,以免日后发生不必要的纠纷。