土地增值税如何避税
导语：土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。以下是关于土地增值税如何避税的相关内容，希望文章能够帮助到你。
土地增值税如何避税
1.以继承、赠与方式转让房地产的,属于无偿转让房地产的行为,不属征收土地增值税的范围.
2.房地产出租.出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属征收土地增值税的范围.
3.房地产抵押.在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围.
4.房地产交换.交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围.但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.
5.以房地产进行投资、联营.对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产——作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.但对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用免征收土地增值税的规定.
6.合作建房.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税.
7.企业兼并转让房地产.在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.
8.房地产的代建房行为.这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为.对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围.
9.房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围.
10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物.国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税.
土地增值税合理避税的几个实用方法
一、转让在建工程法
根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定，通过设立A、B两家房地产公司，A公司把在建工程转让给B公司，在转让在建工程和最终实现对外销售时，A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。另外，由于A公司出售在建工程时加上了合理利润，B公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额。而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。
二、精装修法
由于增值率=增值额/扣除项目金额，所以应设法通过提高分母数值、减少或保持分子数值来降低增值率和税负。对房屋进行精装修后销售，所增加的成本可以通过销售收入相应提高来获得补偿，企业收支保持平衡，但由于增加了房地产开发成本，同时可以获得20%的加计扣除，将使得增值率的分母值增加，在收支同等增加情况下分子值将减少，必然使得增值率下降，最终减少纳税。
三、转售为租法
依据土地增值税法的规定，对于产权未发生转移的企业自用或出租等行为，不征收土地增值税，在清算时不作为收入，也不扣除相应的成本费用。如企业以销售价格作为租赁价格，企业获得的总收入保持不变，营业税保持不变，缴纳的土地增值税必将减少。但是由于租赁房产需要缴纳12%的房产税，企业应根据不同增值率情况，计算租售税负平衡点，以获得总体最优税负。
租赁营业税=租赁费×5%，销售房地产营业税=销售价格×5%，由于销售价格=租赁费，所以营业税税负不变。
租赁房产税=租赁费×12%，土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数。房产税等于土地增值税的税负平衡点的计算公式如下：平衡点增值率(M)=[(12%+C)/(L+C)]/[1-(12%+C)/(L+C)]。其中：L是土地增值税适用税率，C是速算扣除系数。
假设增值率≤50%，土地增值税税率为30%，将数据代入公式可得：增值率=0.4/(1-0.4)×100%=66.67%，即需要达到66.67%的增值率才能实现税负平衡，但该增值率超过了30%税率所在的增值率区间，因此该值为假。由于土地增值税是超率累计税率，所以需要提高税率进行测算。
假设50%<增值率≤100%，土地增值税税率为40%，将数据代入公式可得：增值率=0.377 78/(1-0.377 78)×100%=60.71%，增值率刚好落入该税率区间，该值为真且为税负平衡点。当增值率超过平衡点后，增值率越高，土地增值税额越高，比租赁所缴纳税款就越多，这时可以尽可能采用转售为租法，以降低税负，合理避税。但在增值额小于60.71%的时候，则不应采用转售为租法，否则会增加企业税负。
[案例分析]：
案例1：A房地产开发企业建造普通商品房，发生以下成本费用：支付地价款及相关税费5 000万元，房地产开发成本30 000万元，利息支出3 500万元(利息能按房地产项目分摊，有金融机构贷款证明)。A房地产开发企业将商品房全部卖出，取得收入80 000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%。
A企业应纳土地增值税分析计算过程如下：
①房地产开发费用=(5 000+30 000)×5%+3 500=5 250(万元)。
②应纳营业税=80 000×5%=4 000(万元)，应纳城建税和教育费附加=4 000×(7%+3%)=400(万元)，允许扣除税费=4 000+400=4 400(万元)。
③加计扣除额=(5 000+30 000)×20%=7 000(万元)。
④扣除项目金额=5 000+30 000+5 250+4 400+7 000=51 650(万元)。
⑤增值额=80 000-51 650=28 350(万元)。
⑥增值率=28 350/51 650×100%=54.89%，适用土地增值税税率40%。
⑦应纳土地增值税=28 350×40%-51 650×5%=8 757.5(万元)。
案例2：接例1，假设A企业在建设工程投资额达到25%时将上述在建项目转让给关联的B房地产开发企业，契税税率为3%，利息等费用均衡发生，并以56.25%作为计算内部转移价格的毛利率。
1. A企业转让业务应缴纳的税款分析计算如下：
①支付地价款、相关税费及开发成本=5 000+30 000×25%=12 500(万元)。
②收入总额=12 500/(1-56.25%)=28 571.43(万元)。
③房地产开发费用=3 500×25%+12 500×5%=1 500(万元)。
④应纳营业税=28 571.43×5%=1 428.57(万元)，应纳城建税和教育费附加=1 428.57×(7%+3%)=142.86(万元)，允许扣除税费=1 428.57+142.86=1 571.43(万元)。
⑤加计扣除额=12 500×20%=2 500(万元)。
⑥扣除项目金额=12 500+1 500+1 571.43+2 500=18 071.43(万元)。
⑦增值额=28 571.43-18 071.43=10 500(万元)。
⑧增值率=10 500/18 071.43×100%=58.1%，适用土地增值税税率40%。
⑨应纳土地增值税=10 500×40%-18 071.43×5%=3 296.43(万元)。
2. B企业应缴纳的税款分析计算如下：
B企业应纳契税=28 571.43×3%=857.14(万元)。
B企业购买在建工程并完成后续开发后，对外销售时需要缴纳的土地增值税计算如下：①支付地价款、相关税费及开发成本=28 571.43+30 000×(1-25%)+857.14=51 928.57(万元)。
②房地产开发费用=3 500×(1-25%)+51 928.57×5%=5 221.43(万元)。
③应纳营业税=(80 000-28 571.43)×5%=2 571.43(万元)，应纳城建税和教育费附加=2 571.43×(7%+3%)=257.14(万元)，允许扣除税费=2 571.43+257.14=2 828.57(万元)。
④加计扣除额=51 928.57×20%=10 385.71(万元)。
⑤扣除项目金额=51 928.57+5 221.43+2 828.57+10 385.71=70 364.28(万元)。
⑥增值额=80 000-70 364.28=9 635.72(万元)。
⑦增值率=9 635.72/70 364.28×100%=13.69%。
⑧根据税法规定，开发普通标准住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税。故应纳土地增值税为0。
案例1缴纳土地增值税8 757.5万元，案例2缴纳土地增值税3 296.43万元，少缴5 461.07万元。考虑缴纳的契税后，案例2比案例1节税4 603.93万元。转让在建工程法操作简便可行，又能大幅降低税负，是一种可供推广的合理避税方法。使用该方法要注意交易定价是否符合独立交易原则，以避免遭到税务关联调查。另外，转让行为还要符合《城市房地产管理法》“房屋建设工程需完成25%以上投资才能转让”的规定。
案例3：接案例1，假设精装修成本为开发成本的10%，即3 000万元，销售收入也相应提高3 000万元，其他条件不变。
A企业应纳土地增值税分析计算如下：
①房地产开发成本=30 000+3 000=33 000(万元)。
②房地产开发费用=3 500+(5 000+33 000)×5%=5 400(万元)。
③应纳营业税=83 000×5%=4 150(万元)，应纳城建税和教育费附加=4 150×(7%+3%)=415(万元)，允许扣除税费=4 150+415=4 565(万元)。
④加计扣除额=(5 000+33 000)×20%=7 600(万元)。
⑤扣除项目金额=5 000+33 000+5 400+4 565+7 600=55 565(万元)。
⑥增值额=83 000-55 565=27 435(万元)。
⑦增值率=27 435/55 565×100%=49.37%，增值率比案例1下降了5.52个点，适用土地增值税税率30%。
⑧应纳土地增值税=27 435×30%=8 230.5(万元)。
筹划后应缴纳土地增值税比案例1应缴纳的8 757.5万元减少了527万元，但筹划后缴纳的营业税及附加增加了165万元，整个筹划方案总体节约税款362万元。此方法虽然提高了成本和成本加计扣除数，但装修成本占总成本比重有限，且同时增加了销售收入，增值率不能大幅降低，因此比较适合土地增值税税率处于临界点时使用。
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