楼市降温政策蓄势待发 沪调控收紧刚需注意

3月5日，住建部部长陈政高在两会“部长通道”接受采访时表示正想方设法稳定市场；3月6日，上海市市委书记韩正表示：上海近一段时间出现的非理性过热情绪抬高了房价，必须予以高度关注。

3月9日国土部部长姜大明也表示，将增加一线城市的土地供应面积，全力支持一线城市地方政府调控措施。同一日，央行副行长潘功胜表示，央行正在与住建部沟通，准备对房地产企业和房地产中介机构参与金融业务进行治理。

专业人士表示，上海市相关部门近期在密集调研上海楼市，决策层特别询问了限购再从紧对于稳定楼市、打击 投机的作用。

调控政策传闻之一：限购升级 上海缴纳社保年限从2年提高到5年

传闻房价上涨较快的深圳和上海限购政策都将升级：深圳非本地户籍购房缴纳社保年限由原来的1年提高到3年；上海非本地户籍缴纳社保年限从2年提高到5年。

专家观点：

严跃进：“政策从紧是方向，但也必须严控政策出台导致市场恐慌。”

丁祖昱：“目前而言，无论是深圳、上海还是北京，对于外来人口的所谓歧视性政策没有必要进行进一步的升级，但对于相应材料的审核可以更加严格，以防作假。”

调控政策传闻之二：打击贷款付首付等场外配资行为

知情人士称，包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

专家观点：

丁祖昱表示：“被众多媒体和政府诟病的所谓金融手段，类似于场外配资、“零首付”等，被部分媒体认为是推动房价上涨的罪魁祸首。但事实上，目前这类场外配资手段大多都是为了卖房、买房之间的房款时间差而做的过桥贷款。应该对银行、中介机构及企业做的场外配资、“首付贷”这类金融产品应该加强审核。对贷款资格加强审核，以实现对真正需要买房、换房的客户群体继续给以支持，而对 、投机客户予以相应限制。”

调控政策传闻之三：提高交易税费 提高首付比例

当前在税费方面，有传闻会提高相应的交易税，另外在发放预售许可证时要实施限价措施等。此前据上海的银行零售部人士称，上海正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。

专家观点：

丁祖昱：“通过加税来抑制交易，这是不可取的，是恶政。金融层面，可以加强审核，或者不对其他城市施以首付降至20%等的政策优惠，但完全没有必要提高首付比例，特别是对首套置业群体，也没有必要对贷款利息做一些惩罚性的设计。”

政策收紧不应该误伤刚需，上海限购政策如果升级到非本地户籍缴纳社保年限从2年提高到5年，或者提高首付比例等，政策一旦公布，一方面必将在短期内导致新一轮的市场恐慌，另一方面会限制到正在准备购置首套房的刚需族。

刚需买房有哪些注意事项：

1.不要总盼着房价降到底

目前，土地没有放开供应，供需结构失衡，房价不断畸形上涨。货币超发则越来越严重，这更是以通货膨胀的方式拉升了房价。遏制房价上涨的政策因素一旦消除，房价更是要报复性上涨，如果盼着房价降到底再买房，你还等得及吗？

2.准备工作要做好

对于刚需一族来说，有必要及时了解房地产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等，才能灵活应对多变的房地产市场。

3.经济适用量力而行

刚需群体多为年轻人，大部分人收入并不高，因此在购房时一定要根据自己的经济情况做好预算，切忌盲目选择。

4.性价比高是王道

对于刚需一族来说，尽管资金不足，但对于房子的要求还是很高的，比如户型既要时尚新颖，又要有足够的私密空间。总而言之，对于经济能力有限的新婚族来说，性价比高才是王道。

5.先定地段再选型

地段首先关系到实际居住的便利度，所以说，在自身经济条件允许的情况下，好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。建议在购买效型时一定要注意户型好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。

6.配套完善很重要

距离单位、父母都比较近的位置是首选；而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。同时满足两代或三代人居住的婚房，应提前考虑未来孩子的就学及老人的就医问题，以就近、便利原则为主。

7.注意区别得房率与使用率

得房率关系到以后房子的实用性，以及装修时候的施展空间。使用率主要就是用能够利用的空间来与购买面积相比，甚至可以对框架进行必要更新后再来考虑是否买入。

8.不一定非要选新房

新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。