二手房买卖诸多不规范 垫资解押交易风险大

在二手房买卖中，由于不少房子原来都办理了银行按揭，交易之前必须先由卖主还完银行贷款、解除房产抵押，房子才能办理过户手续。

可在实际交易中，不少房主因为手头拮据，拿不出大笔资金先行还贷，于是要求买主先支付部分房款用来还贷并解除房产抵押。但是，部分银行在还贷和房产解押之间存在5—10天的时间差，有买主因此担心自己会承担过多的风险。

近刚看中一套二手房的王先生就在为此事而烦恼。

要买房先付30万解押

为买房奔波了好久的王先主好不容易看中了门的一套二手房，面积80多平方米，总价为50万元。在看完房子之舌，中介告诉王先生，如果他真想买这套房子，必须先支付30万元房款用来解除房子的银行抵押，然后才能办理过户手续，因为房主手上没钱去为房子解押。

一开始王先生也没多想，感觉房款迟早是要付的，但后来，王先生到房子所抵押的兴业银行一问，得知银行要在收款5天之后才能给房子解除抵押，也就是说，付了30万元房款后王先生还要等至少5天才能开始办理过户手续。因此他很担心会出问题。

房款应直接打入还款账户

对于王先生的担心，相关中介的资深经纪人表示，在目前的二手房交易中，类似的事情很普遍，一般情况下，是买卖双方先签订“购房合同”，约定由买方先支付首付款，首付款的多少可由双方具体商定，然后卖方用这笔款去银行一次性还贷、解除房子抵押，之后才可以到房产局办理过户手续。

但经纪人指出：“如果合同约定由买方解押，买方的首付款一般不要直接交给卖方或中介，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户，这样能够保证首付款确实用于解押而不被卖主挪作他用，同时好约定当天就完成注销抵押，并办理完过户手续。”而让王先生烦心的正是银行不能在还贷当天注销抵押，必须干巴巴地等上5天。

据了解，在南京，农业银行、交通银行等可以在还贷当日及时解除房产抵押，兴业银行一般要在5天之后才能解押，工商银行更是要过7—10天。王先生苦恼地说：“30万元不是小数目，万一在这5天里发生什么变故，损失的肯定是我啊!”

房屋“两证”可扣放中介

“如果由买主付款解押，可把卖方的房产证、土地证扣放在中介，或者由中介到房产局将这套房子暂时锁定，以确保卖方不能再次交易这套房子。”对于王先生的忧虑，中介的经纪人这样表示。

但即使如此，王先生还是放心不下。他说，把“两证”扣在中介并不代表房主就会及时办理过户，而且万一碰到中介和房主串通骗钱，“一房二卖”完全是可能的。

王先生表示，在这种情况下，仅和中介签一份居间协议并不能保障自己的利益，好是中介同意和自己签订一份担保合同，保证在还贷后的几天之内办理完成房产过户手续，同时承担30万元首付款的担保责任。“这样至少可以约束中介不敢随意与卖主串通。”王先生称。

在目前晴况下，中介不太可能答应签这样的担保合同。但他也表示，目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，双方仅凭模糊的信任感进行交易确实会给一些人钻漏洞，因此，交易各方好把能想到的内容都写到合同里去，尤其要约定交易过程中一些关键的时间节点。