那些年我们被偷走的公摊面积

2017-04-13

公用建筑面积的构成

一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。

公摊实际百分比，并不是开发商完全说了算

一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。

置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没任何关系

公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。

买房时如何避免在公摊面积上吃亏？

那么购房者面对复杂的公摊问题要注意哪些事项才能保证自己买房不吃亏呢？笔者在此盘点一下：

一：并不是低公摊的房子就一定好

盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，影响住宅整体舒适性。对于自己究竟对多大的公摊满意，购房者不妨亲自去楼盘感受一下走道、大堂等公共设施的面积大小。

二：有些低价的房子，反而公摊高，并不划算

例如房价12000元/平方米的项目，公摊在18%左右；而房价11000元/平方米的项目，公摊高达30%。折合到套内面积上来计算，实际上分别为每平方米的套内建筑面积支付了14634元和15714元。因此，低价的房子有时候也并不划算，必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格。

三：不要相信售楼部给出的公摊百分比

自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户；单层房子是大还是小；是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少……这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。

四：购房者在选购住宅时，弄清哪些部分是算在公摊里面的

一般来说房屋公摊建筑面积主要涉及有大堂、走道、电梯间、楼梯间、外墙面等因素，因此在购房时，好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂造成额外的公摊。而很多楼盘都设计的独立的单元门厅，也可能提升公摊率0.5—1%。

五：不要相信开发商打出“零公摊”的销售噱头

通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

后，笔者想说，对于现在武汉市商品房普遍已达到20%以上公摊面积的事实，购房者也只能接受。但关键是，一定要估算自己所购房屋的公摊面积，不要被开发商低价房、零公摊的噱头冲昏了头。

公摊面积讹过我们多少钱？我们的住宅面积是怎样被偷走的？

对于笔者心中仍留有的疑问，一位曾在汉南某盘当过置业顾问的业内人士向笔者说出了实话：一般我们告诉客户的公摊面积都是低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。

问：“那具体误差有多少？”

该业内人士解释：“例如我们楼盘曾卖过面积为130平的房子，我们不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值！”

问：“那购房者能维权吗？”

该业内人士继续爆料：“一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。”

听完该业内人士的“实话”，笔者感觉房屋公摊面积的水还是比较深的，不是一般人可以弄的明白的。

那么关于公摊，究竟有哪些是必须要了解的呢？

一：公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。

二：一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。

三：置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没有任何关系，公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。

国外根本没有公摊面积之说！

说起国内的楼市，像小编这样的屌丝，没有存款，没有背景，买房简直是奢望。总有种蛋蛋的忧桑，近看了一条新闻，更让人生气了。

举个例子：

一般高层的得房率都在80%左右，也就是说有20%的公摊面积。假设你买了一套100平米高层住宅，拿房时实得面积只有80平米左右，原本看似面积够大的房子，瞬间就挤了。

100万的房子，20万是在给公摊面积买单。

如果的房产情况都是这样的话，心里还是平衡的，让人不可思议的是，国外的房产根本没有什么公摊面积之说，好像台湾都没有这样的说法。接下来就有几个疑问了，每家每户加纳的公摊面那么多，究竟我们得到了什么实惠呢?

公摊指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。

20万花在什么地方?

电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体。

这是什么鬼呢?赤裸裸的压榨消费者，我们拿钱买的是自己居住的房屋，买的是自己的室内面积和产权，这些必须通道怎么强加在消费者身上。反正都这样的，国内房产真是伤人透透的。

国外没有公摊面积之说？

一、开发商必须按住户要求盖房子

买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什么样就盖成什么样，而是要根据买主的要求盖房子。所以，美国人的房子都是个性化的。买卖双方先商定一个建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部重建。

二、开发商不仅负责盖房，还负责装修

美国房地产市场纠纷少的另一个原因是，开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯房”，因为房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。

三、房屋广告，只准现成的房子登照片

美国房地产市场纠纷少的第一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。