先买房还是先卖房？公式教你算出最佳方案

2015年的楼市，注定是不平静的一年。新政频发，让购房者为何时出手而困惑，对换房族而言，更是在先买还是先卖这个问题上纠结不已，生怕“买早了，卖晚了”。那么，到底应该先买，还是先卖呢？

用数据说话

假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。

1、供房款

先买后卖

买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：

月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元

还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元

利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元

先卖后买

买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：

月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元

还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元

利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元

从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。

2、税费

购房税费

个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。

先卖后买应交契税＝180万元×1%＝1.8万元

先买后卖应交契税＝180万元×3%＝5.4万元

卖房税费

先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。

个人所得税=180万元×1%＝1.8万元

若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%

若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元

先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。

若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加

若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元

若房子满2年，免征营业税及附加

若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元

综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！