先买房还是先卖房?公式教你算出最佳方案

2017-04-13

2015年的楼市,注定是不平静的一年。新政频发,让购房者为何时出手而困惑,对换房族而言,更是在先买还是先卖这个问题上纠结不已,生怕“买早了,卖晚了”。那么,到底应该先买,还是先卖呢?

用数据说话

假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室,现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。

1、供房款

先买后卖

买入的房子按二套房计算,首付四成72万元,夫妻双方公积金贷款高可贷款60万元,剩下的48万元用商业贷款,还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%,商业贷款基准利率5.65%计算,那么:

月供=60万元×65.72%+48万×78.77%≈0.77万元

还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元

利息=184.8万元-(60万元 48万元)=76.8万元

先卖后买

买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%;商业贷款利率下浮9%(注:不同银行,利率亦有所区别)。则:

月供=60万元×63.26%+48万×76.71%≈0.75万元

还款总额=0.75万元×240个月=180万元

利息=180万元-(60万元 48万元)=72万元

从以上数据可以看出,先卖比先买的供房款总额少4.8万元,先卖比先买划算。

2、税费

购房税费

个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税,购买二套房征收3%契税。

先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元

先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元

卖房税费

先买后卖:所卖房子非家庭唯一住宅,按1%征收个人所得税。

个人所得税=180万元×1%=1.8万元

若房子满2年,营业税及附加=(180万元—购买原价)×5.6%

若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元

先卖后买,所卖房子为家庭唯一住房。

若房子满5年,免征个人所得税和营业税及附加

若房子不满5年,个人所得税=180万元×1%=1.8万元

若房子满2年,免征营业税及附加

若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元

综合以上数据,可以看出,对于换房族来说,先卖后买比先买后卖更划算!

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