租房押金并非违约金 因故提前解约应退还

市民吕先生：几个月前我租了一套位于二楼的房子，后来楼下开了一家士多店，常常都有人聚集在门口打牌、喝酒，家人的作息大受影响。虽合同期未满，但我认为此环境已不适合居住，想向房东退租，但房东认为错不在己，不肯退还押金。请问我能否向房东要求退租和退还押金？

李英姿律师：本案中，首先要看吕先生与房东签订的租赁合同中有无关于合同解除条款的约定，若有，则按照合同约定处理。

若没有约定解约条款，根据现行法律，除了《合同法》第二百三十一条、第二百三十三条，并无关于租赁合同中承租人解除合同条件的规定。《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，除非吕先生承租的房屋居住环境变化达到危及其安全或者健康的程度，吕先生才能直接根据上述条文主张解除合同。

但根据《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。另外有关瑕疵担保责任的规定，在交易活动中当事人一方移转财产（或权利）给另一方时，应担保该财产（或权利）无瑕疵，若移转的财产（或权利）有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。因此，若吕先生承租的房屋确因附近环境变得异常恶劣而不再适合居住，可以主张出租人交付的房屋不符合居住条件，因租赁合同的根本目的不能实现而解除合同。

至于能否退还押金问题，则需看双方签订的合同是否有约定。在房屋租赁合同中出租人一般会在签订合同后预先收取一个月的租金作为押金，一旦双方发生争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会没收押金作为违约金。实际上，押金并不是提前解约的违约金。出租人要收取押金，是为确保房屋交付承租人后在使用过程中可能给租赁物造成的损害能得到赔偿才设定的。因此，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应该退还。除非双方在合同中有承租人解除合同的押金不予退还的约定。

实际上，吕先生还可以根据《物权法》中有关相邻关系的规定，请求楼下的士多店恢复原状、排除妨害，造成吕先生损害的，还可以请求损害赔偿。

另外，除法律手段以外，吕先生还可以向城管等有关部门反映，请求相关部门对士多店的扰民问题进行处理整治。