有贷款的房子怎么买？购房小白都要知道

2017-05-03

有贷款的二手房是可以买的，但是这种房子的购买风险比较大。如果你看中的房屋有贷款，可以先让卖方还清贷款，拿到房屋完整的产权，再进行二手房交易。可是怎么才能帮助自己买到有贷款的房子呢？如果冒险买了有贷款的房子，需要注意哪些问题，若是注意不到会存在哪些风险呢？

1、贷款转按揭

转按揭是不购买有贷款房屋的简单直接的方式。转按揭的意思是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。你可以通过转按揭，将房屋原有的贷款情况转接到自己身上，从而完成二手房交易。

转按揭存在的问题：

①各个银行的规定都是不一样的，有的银行是办理转按揭业务的，所以，在购买有贷款的房产前，你应该看看房屋贷款的银行是否接能办理转按揭；

②办理银行转按揭需要委托中介代理公司向银行方面申请,二手房转按揭业务的相关银行银行不接待个人办理申请。

2、二手房首付款还清贷款余额

购房者首付款还贷款余额是常用的方法。首付款还贷款余额适用于卖方贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。

①交易房产余额不多，首付款比贷款余额多的时候才能使用；

②需先确认银行是否同意提前还贷；

③存在三种可能的风险：卖方对价格反悔；在买方已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，卖方出现了债权债务纠纷；卖方恶意诈骗。为了避免以上风险，购房者在合同中约定好房屋权属和价格、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项，通过合同来约束卖方、买方和中介的三方行为，将买房的风险性降到低。

3、贷款还款

购房者可以要求卖方用其名下抵押物(如其他房产),先结清按揭贷款，等房产过户完成交易后，再用你支付的购房款还清抵押物的贷款，重新获得抵押物的完整产权。这种方法虽然保守、麻烦，但却安全。

用贷款方式还清交易房屋的贷款余额需要卖方有银行认可的抵押物(如其他房产)来向银行申请贷款。而且同样需要先去银行进行确认方法的可行性。

买有贷款房屋如何规避风险？

买有贷款的房屋就怕出现债务纠纷，更怕遇到卖方反悔或者恶意诈骗的情况。所以，购房者应该长个心眼，尽量选择上文第三种方法。但不论是哪种方法，购房者都应该做几点确认，以避免不必要风险的发生

①确认房子的权属问题、看房屋能否在还清贷款之后上市交易；

②确认是否可以办两证；

③确认银行是否同意提前还贷；

④确认房屋是否存在共有人，共有人是否同意这次房产交易、能否办理房产过户；

⑤确认还贷和过户的时间期限的相关约定，并落实到买卖合同上。对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项进行明文规定，约束卖方、买方和中介的三方行为，将买房的风险性降到低。