墨尔本房地产增值的可能性

2017-02-11

墨尔本房地产增值的可能性和未来发展的趋势如何?

澳大利亚房产市场究竟有没有泡沫?

澳大利亚的总人口在今年的2月份才刚刚突破了2400万。那么在悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯，源源不断而起的高楼，不断开发的新区是否真的有足够旺盛需求的来支撑?澳大利亚的公寓市场是不是已经供不应求了，还有没有上升的潜力呢?在这里，我要跟大家好好地去解释一下。

关于所谓的泡沫理论，一直都不绝于耳，从来就没有消失过。但来自移民、留学、旅游不断增加的人口增长需求表明，澳大利亚房地产市场的快速发展，还是有坚实的刚需的。

在一些研究报告中反复出现的澳大利亚房地产供应量的数据，根据批文上的数量，他们都是根据批文上的数量，而不是实际交房的数量，而按照澳大利亚房地产严格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。

因为银行精准的审核制度对开发商的严格要求，不是所有开发商都能够从澳大利亚的银行里面获得建设贷款。

加上目前更加严格的借贷标准，更加一致的开发商的楼盘进入批准阶段，就有可能出现的情况是一半以上的批文都不会获得通过，一般以上的房子都不会建成。

而澳大利亚人口增长的速度又非常之迅猛，远远超于预期，原本预计澳大利亚的人口将在2017年突破2400万，实际上已经在2016年的2月份突破这个数据了。

所以，伦敦的一家知名的物业管理公司日前就发布了新的一期全球房价的指数报告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房产综合指数上涨了3.4%。其中，澳大利亚的房产增长了8.7%，是55个取样国中排名第六。虽然这一个排名比上一年下滑了两位，但从总体来讲，还是不错的。

澳洲政府加高印花税对市场影响几何?

近几年来，似乎一直都有政策在提高海外买家的门槛，比如说FIRB就是海外投资资产的税费，又或者说是提高了印花税，还限制贷款。海外买家究竟还能不能投资澳大利亚的房产呢?

其实，加高了印花税以及海外贷款的严格，从一定程度上也证明了投资市场的活跃。澳洲政府想加大收入，因为如果真的要出入控制房价，出于控制房价的考虑，限制海外投资的话，那直接禁止就更简单了。

但是，澳大利亚政府并没有这样做，海外投资，包括对房地产的投资都在不断地增加。这一切都足以说明一个问题，从来没有任何政策或者风声说澳大利亚要关闭海外投资市场。

而且政府努力地去提高海外的投资，投资者的门槛是为了保证澳大利亚整个房产是处于一种均衡、稳定，在一定的范围里面去增长。

在这里，我要在这里重申一点，澳大利亚的房地产市场其实目前来讲，它是处于一种重新的整固，重新的去控制它的供应量，而令到整个市场更区域一种理性的、合理的增长。

卖给外国人的公寓占据交易总额30%

很多的朋友会问，既然中国现在是排名第四，在澳大利亚的海外投资者，那目前我们中国人在澳大利亚投资房地产的状况是怎么样呢?下面我要继续跟大家好好地去谈一谈，有关这个华人在墨尔本的投资状况。

目前，在澳大利亚的国家银行的统计，在墨尔本卖给外国人的公寓，其交易额占据了整个市场的30%，澳大利亚国家银行的首席经济家，他曾经说过这样的话，海外投资者约占整个墨尔本拍卖市场的20%，而在墨尔本市中心的商业区，大约有60%的公寓市场是为海外投资者所投资。

知名的企业，中国的房地产商也不断地去进入澳大利亚所谓的房地产市场，比如大家非常熟悉的绿地集团，在澳大利亚的跑马场的项目就是一个非常好的项目。由绿地集团从维多利亚马术俱乐部手中购买的土地，并且在那里兴建了大概是一千套到两千套的住宅。

近年来，我们也不断地听到了有很多的投资者，在澳大利亚里面去成交了这些所谓的重大的房地产交易。比如去年3月，来自上海的投资者就买下了澳洲CBD核心地段里面的Tower street的一处地产，远远超出了原来的价格，成为了当时轰动一代的新闻。

刚刚过去的6月，一家总部在中国南昌的房地产开发公司，也拍卖下了一家原来澳洲非常有名的金融服务公司，位于澳大利亚的总部。当然了，上个月我们的一位华人买家也创造出了澳洲墨尔本最贵的富人区Toorak新的楼盘价格，2400万从斯摩根家族下面买回去了一套豪宅，从而也刷新了墨尔本地区的最高房价记录。

华人聚集的几个区，过往几年的房屋价格数据，由于我们国内的投资者不断地进入澳洲，所以在墨尔本一些深受华人喜爱的区，房价的攀升是远远超出平均水平的。

目前来讲，在整个墨尔本，分别是有三块最热门的所谓的投资地，第一个就是Glen Waverley，第二个Doncaster，还有就是Box Hill。在2015年，这三个地区独立的房子分别上涨了25%、21%和42%，远远超于11%，墨尔本的平均楼价的涨幅。

政府打压房价不跌反升

我们再来谈谈第三个问题，墨尔本房地产增值的可能性和未来发展的趋势。

前一段时间，四大银行对纯海外收入的贷款进行了限制，维州和新州的政府纷纷提高了海外购房者的印花税和土地税，所以很多的专家将银行这些行为解读为澳大利亚政府对房价的打压和限制。

甚至有不少的专家和媒体都预测，今年澳洲的房地产价格会下跌8%。不过，最近最新的数据公布以后，大家都傻眼了，澳大利亚地产的价格不但没有跌，反而上扬了。最新的数据显示，过去的三个月，也就是2016年的第二个季度，墨尔本的楼价上涨了3.5%。

上涨的原因，当然还是刚性的需求强劲，而且受到了5月份降息和负扣税的政策的话带来的变动刺激，大家原来以为去年的猛涨局面不会在今年重演，但恰恰目前的房价仍然是在节节攀升。

有很多专业的机构和分析师认为，人口的增长、就业的增长和利率的降低都会推动房地产的增长，但因为限制政策，房产不会突发性爆炸，现在还是入市非常好的一个契机。

澳洲的联储局局长史蒂文斯曾经说过，和一年前相比，低利息所带来的风险比较少，而住房投资有助于推动近期的经济活动。

而史蒂文斯的观点也正好验证了新财政案的决议，确实没有对现有的投资房的负扣税政策进行修改，这也是非常利好澳洲的墨尔本房地产的消费与投资。

还有就是最近在澳大利亚移民局所宣布的一个消息，自2016年7月1号起，澳大利亚将全面开放小学生的留学签证。

也就是说，以前去澳大利亚读大学、去到澳大利亚读中学，现在连去澳大利亚读小学也可以了，相信增加了这个澳大利亚，小学可以去澳洲留学的这个状况，必然也会随之带出了新的人潮，去增加所谓进入墨尔本住宅市场的需求。

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