苏州房价上涨真实原因 土地供应不足占几成?
在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后，房价在部分一二线城市的涨势如脱缰之马。虽然舆论更多聚焦一线城市，但它们并非中国房地产此轮调整的核心区域。今年二线城市的房价遭到热炒，苏州市的房价涨幅过快，今年2-4月以超过5%的涨幅同比高居全国城市的TOP5，政府不得不重启限购政策。
根据央行7月21日公布的数据，今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，已逼近2015年全年额度。8月12日，央行统计，7月人民币贷款增加4636亿元，个人中长期贷款(住房按揭贷款)增加4773亿元。
苏州前五住房贷款银行
建设银行(5.130, -0.04, -0.77%)、工商银行(4.370, -0.06, -1.35%)、中国银行(3.340,-0.04, -1.18%)、农业银行(3.110, -0.04, -1.27%)、招商银行(17.540, -0.37, -2.07%)位居前五，住房贷款都有较大增长。
今年上半年，建设银行新增住房贷款4093.56亿元，工商银行新增住房贷款3453.62亿元，中国银行新增住房贷款3132.85亿元，农业银行新增住房贷款3110.35亿元，招商银行新增住房贷款1154.16亿元。
由于近两年，钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大，牵涉面广，银行缺乏优质资产，便将投资目光转向房地产。
苏州银行房贷方面
从去年9月开始，苏州各银行放款速度开始加快。据了解，对于按揭贷，在苏州，各大小银行都曾积极要求驻场房企，购房者只要资料齐全，放款期一度缩短到一星期内。
至于开发贷，一位中型房企苏州公司投资部负责人称，从去年底到今年初，很多银行找上门来求着开发商做开发贷。大小银行都有，甚至要求包场做。“有支行跟我们表达，我们的项目由它们承包，可全部提供开发贷，哪怕这需要他们和总行申请特殊审批也要做。”
苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。由于上述房企内部规定银行贷款只做4X，即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作，在这波银行邀约中，他们拒绝了许多银行。
资金的充足还体现在险资联合房企拿地上。去年9月，平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月，平安不动产联手旭辉以31亿元在苏州拿地。
越来越多的险资做东家，开发商沦为小股东操盘，如同开发商为保险公司打工。上述房企投资部负责人认为，之前苏州土地拍卖，一些开发商背后站着险资，险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。
资金泛滥令房企拿地热情高涨。2016年上半年，苏州市区诞生了6宗溢价率超200%的地块和1宗溢价率超300%的地块。
尽管有房企去年初就判断出形势，意识到要抓紧补货，但无奈同行反应一致，竞争激烈，一些开发商去年只抢到一块地甚至空手而归。
苏州土地供应方面
苏州供地历年来数量有限，过去三年来，苏州土地供应呈下降曲线，地价连续走高。苏州市统计局数据显示，2014年，苏州市土地成交面积512万平方米，成交金额383亿元。
2015年苏州市土地成交面积降至387万平方米，成交金额496亿元，到2016年上半年，苏州市土地成交面积167万平方米，成交金额升至506亿元。
有限供地量也传导进苏州商品房供销比上，楼市供不应求趋势明显。苏州市物价局数据显示，2014年，苏州楼市年度平均供销比为1.175,年度平均供销比直线下降至0.645，到今年上半年，苏州供销比仅0.76。
资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面，苏州本地私营企业主较多，藏富于民，本地购房者看见了新的投资机会。另一方面，苏州一直是人口净流入型城市，2015年苏州净流入人口超过300万，位居全国各城净流入人口数前十，购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。
苏州地理位置占据优势
苏州多年来处于长三角的地产洼地。2015年，苏州新房平均成交价11503元/平方米。今年2月-4月，苏州房价以连续环比超过5%的涨幅，位居全国TOP 5之列。
但这一波楼市热已让苏州官方面临调控压力。今年上半年，苏州高层相关人士已被中央约谈两次。随后，为给苏州楼市降温，限制地王，苏州土地拍卖不断出台新规定。
今年5月，苏州先行推出土地拍卖熔断机制，为地块设置价格红线，规定若房企地块报价超过地块设置高价，将终止土地出让，竞价结果无效。
这一规定令多幅地块流拍。后土拍熔断机制取消。8月，苏州再推土拍新规，规定部分地块在报价超出市场指导价后，将转为网上一次报价，以一次报价中接近所有一次报价平均价的原则确定竞得方。这些规定都是全国土地拍卖市场的首例。
据了解，苏州实行土拍熔断规定时，有开发商故意把地价举到熔断价格，致使所有开发商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能让你拿到，为了减少竞争，后干脆大家都别拿地”想法的开发商不在少数。
土地熔断规定因其操作的不合理性被叫停，随后，苏州新出土地一次性报价平均值规定，开发商不再是价高者得地。“这根本没有科学性，只能凭运气，一旦地价举到一次报价阶段，那大家就抓紧在公司请个菩萨来烧香了。”上述房企投资部负责人说。
为了遏制房价，除了出台土拍新规，现在，苏州市政府还计划增大供地面积。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供应计划，拟平均每年推地400公顷左右，计划向普通住宅用地倾斜。
苏州8月重启“限购”
限购政策也开始发力。8月，苏州重启限购政策。非本市户籍居民家庭限购2套住房，申请购买第二套住房时，须提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
政策调控之下，资金也有闻风转向迹象。现苏州各银行对于开发商规模较大项目申请的开发贷，已开始要求做银团，即数家银行联合做开发贷，如各行合作占比，以分散风险，足见银行谨慎态度。而一些规模小的银行目前已倾向于不做按揭贷。
今年以来，数位苏州银行行长热衷于投资房产，从中受益，但现在他们普遍认为苏州楼市风声已紧，投资收益已到高点。他们大多已收手，不再做投资动作。
其实说到底，房价涨幅过快还是因为大多数投资者认为房价有可炒作的价值，苏州房价涨幅过快，也是因为苏州供地不足导致供需矛盾激化，房地产商拿不到地皮建造新的楼盘，少数几块地皮的价格就相应地被炒高。