地王频现 豪宅热销 十大关键词看懂2015楼市

2017-04-17

2015年,随着各项刺激措施的出台,一线及重点城市被压抑的市场需求集中暴发。对2015年楼市发展脉络的梳理,有助于我们更加深入了解即将到来的2016年楼市。

【关键词1】政策宽松

政策持续宽松,中国房地产市场迎来了又一个政策宽松时期。

2015年3月30日,中国人民银行联合几个部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。随后,一系列配套政策及地方政府执行细则密集出台,包括信贷、税费、财政等多个方面措施,诸如首套房首付比例下调至2成,房产营业税“5改2”等。政策支持力度之大,堪比2008年金融危机之后的“救市政策”,不仅仅只是针对首次置业者,还惠及改善型需求。各项刺激措施在很大程度上降低了购房门槛,同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本,加上行政干预措施退出如大多数城市限购取消,由此促成了2015年楼市的反弹。

【关键词2】连续降息

连续降息,对2015年楼市走势起到了极其重要的作用,从某种程度上来说,降息直接推动了市场成交活跃程度的回升。

2015年10月23日央行再次宣布降息0.25个百分点,这是2015年第五次降息,申请住房按揭贷款新年利率降至4.9%利率(5年以上)。如以2014年11月22日后的利息调整日期计算,购房者所负担的利率从2015年的6.15%下降到4.9%,下降幅度达到20.3%。降息对降低购房成本起到了非常明显的作用。假设以申请100万元20年期的商业贷款为例,与利率高位时期相比,月供可减少707元。购房成本的下降,激发了市场购房热情,购买力得到释放。

【关键词3】量增价涨

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2015年1~11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌,同比于8月止跌。新房成交方面同样也在政策刺激下出现快速升温现象,成交创新历史同期新高。据初步统计,2015年1~11月,50个代表城市住宅月均成交量接近2900万平方米,同比增长近三成,绝对量为历史同期高水平。

【关键词4】市场分化

强者恒强,2015年房地产市场走势再次验证了这个说法。

一线城市累计上涨了15.1%,二三线城市累计下跌,跌幅在1%左右。不同城市间仍分化明显,深圳(楼盘)累计上涨33.92%,领涨全国。

一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强,二线重点城市改善型需求释放明显,高端项目热销,房价上涨过快。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软,房价呈现下降趋势。未来一段时间内,政策还将发力“去库存”,并力图改善三四线城市的市场供需结构。

【关键词5】地王频现

近一次上海(楼盘)土地拍卖会上,中铁建以总价38亿元摘得上海奉贤区南桥镇一幅地块,溢价率高达219.65%,楼板价为19179元/平方米,已接近地块周边在售楼盘均价。自2015年年初以来,包括北上广深等一线城市以及以南京(楼盘)、杭州(楼盘)等为主的重点城市,土地市场火热异常,单价、总价等各类“地王”频现。数据表明,2015年1~11月,全国房地产开发投资87702亿元,增速比1~10月份回落0.7个百分点。“地王”现象集中出现在一线城市及重点城市,在全国房地产投资景气并未得到好转的大背景下,说明开发商的战略布局出现了调整。

【关键词6】豪宅热销

豪宅市场大热,成交量出现爆发性增长。

有市场研究机构跟踪监测结果显示,截止到2015年11月,上海单价超过10万元/平方米的顶级豪宅已经成交490套,超过过去3年的成交总和。顶级豪宅需求出现井喷。此外,包括北京(楼盘)、深圳、杭州等城市高端住宅市场,成交量同样出现大幅增长情形。

豪宅市场趋热,原因是多方面的。政策的宽松,激发了改善型需求的购买欲望。此外发生在2015年6月份的股灾事件,以及房产价格的不断走高,让富裕阶层在资产配置中有意识提高了不动产的比重。

【关键词7】互联网+

2015年是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。在金融领域,众多房企发起众筹,推出众筹买房、众筹投资等不同类型产品;万达也顺势借助房产众筹产品开启了“轻资产化”转型之门。在营销方面,万科与淘宝合作买房。此外,互联网还与二手房中介行业、家装行业等实现“联姻”,为消费者带来了新的体验。在互联网时代,房地产行业与之融合,是大势所趋。不管是房地产行业+互联网,还是被互联网所“+”,能够让消费者获得实惠,才是王道。

【关键词8】存量时代

一线城市房地产市场出现了一个显著的变化,即进入存量房时代。

二手房方面,整体成交大幅回暖,超过新房市场。数据表明,2015年1~11月,十大城市二手住宅总体成交99.04万套,同比大幅增长66.02%,增幅高于新房。二手房市场整体好于新房市场,尤其是上海、北京表现得更为突出,三季度二手房交易量大幅超过新房,一线城市步入存量房时代。这样的变化,不管是对房地产开发商,还是对房产持有者,都意味着新的机遇与挑战。

【关键词9】强强联手

随着楼市步入“白银时代”,房企之间竞争进一步加剧,除了并购,还有一种方式就是强强联手。

在2015年5月份,住宅开发巨头万科与商业地产巨头万达的联合。除了开发企业之外,二手房中介公司也出现此类情形,北京链家与上海德佑以股份互换的形式,实现进驻上海的目的,同时也在布局全国上面迈出了重要一步。在利润率变窄的情况下,通过强强联手,是行业规模企业通过合作来对冲这种变化的一种务实选择。这种合作,也将成为其他企业借鉴的样本。

【关键词10】创业热潮

2015年地产界掀起了一股创业热潮,一批重量级职业经理人加入了创业者的行列,使得这一年的职业经理人创业现象变得不同寻常。

2015年3月初,万科高级副总裁毛大庆辞职创立了优客工场;此后,接连传出有重量级职业经理人辞职创业的消息,如原协信集团总裁刘爱民、原世茂地产副总裁蔡雪梅等,都开启了各自的创业人生。在互联网+和创业大潮的双轮驱动下,加上地产行业已经进入平稳发展时期,这样的变化或许是一个必然结果。

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