海外房产投资的趋势与技巧

2017-06-26

因为是海外置业，所以很多客户经常问我们两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点?第二，现在都是谁在买海外房产?跟十年前是一拨人吗?针对这两个问题，我简单说一下。

以美国为例，好像看起来2008年次贷危机之后，房价在跌，第二年之后一直在涨，现在貌似价格已经达到甚至超过了前期高点。但大家千万别忘了，人民币现在仅仅是回到了不到7元的水准，它曾经高点的时候在8.3元，所以强大的人民政府帮我们扛了15～20%的折扣。

而且并不是所有的房产都已经达到或者超过了前期高点。比如佛罗里达它只是达到了前期高点的75%左右，你再考虑到25%左右的人民币折扣，从某种程度上讲，买佛州房产是“半买半送”一点不为过。所以大家记住，现在买海外房产并不是一个很贵的价格。

又比如英国。英镑兑人民币最高记录是15.62元，现在8.3元，如果说跌了一半还不算跌，你说什么时候算跌?所以，考虑问题要看长远一点。

由于英国曾经是日不落帝国，所以有很多前殖民地，如香港对它非常看好，之前英镑越跌，香港人民拿着港币去换英镑的人越多，因为他们觉得曾经的统治者不可能有问题，确实有这个情结在里面。

考虑到英国当年的殖民地国家和它的附属国遍布全球，而且英国的房产在当年二战时受到了德国空袭的制裁，所以它吃尽了那种不能自己把自己的食物100%供给的苦头，因为被封锁掉而导致供给缺乏，所以它跟中国差不多。

所以你看很多伦敦周边好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以伦敦的房产也不会有太大问题。再加上英镑现在也是低点，应该来说，投资英国也是一个很好的时点。

目前我们做十个国家房产，美、加、英、澳、新西兰、德、法、日、韩、新加坡，这些国家从技术性来讲，都是目前投入的一个比较不错的时期，不然也不会做。而且这些国家都是相对来说政治、经济、就业、劳动都很稳定的国家，不会出现一些意想不到的事情。

这是第一个问题，我们的结论是：现在出国买房并不贵。

第二个问题就是现在买房子，与十年前买海外房产的人有没有什么区别?区别很大。十年前买海外房产都是一些非富即贵的人，对他来讲，法律形同虚设，他可以做自己想做的任何事情，包括在海外买一些地标建筑，动辄上亿人民币。

好处就是他授予了中国买家在全球范围内“土豪”式的形象，大家只要说自己是中国人，去海外看房买房，都受到超一流的待遇。围着你转的美国人全部都会讲两句中文，“你好”、“欢迎”。

所以他们给我们打了一个非常好的前战，但是缺点是什么呢?他们太有钱了。现在去海外置业的中国人都是像大家一样普普通通的中产阶级，并没有一下掏几个亿的钱来买，也都是自己辛苦赚来的钱。

现在买房的人没以前那么有钱有势了，需要踏踏实实地做。但好消息是，现在市场的饼比以前大了。之前可能就是每年百亿左右人民币的市场，现在已经是千亿美金以上的市场了，很快达到万亿左右人民币的规模。

所以，无论对业界，还是到海外置业的人都是好消息，因为一个东西大到一定程度是不会倒的。而且人民币将来放开是必然的趋势。将来人民币一旦放开了，大家可以随便买了，可能就不需要我们了。

说了这两个问题之后，我们再往下看一看。

这十个国家买哪个国家的?我们为什么有这么多的目标市场?就是给大家阶段性的区分。

比如想作为初次海外置业试水，完全可以花个30～50万人民币买个日本房产。大家都知道日本房产非常小，14平米的小户型什么都有。

如果再多一点钱，100多万，完全可以考虑美国得克萨斯或佛罗里达20万美金左右的房子，也就是120万人民币，可以买个很不错的。

如果你的需求并不是简简单单地花一两百万人民币在海外买个房子，自住或假期生活方式的需求之外，如果想作为投资，建议可以买美国东西南海岸的，就是我们所说的“微笑曲线”，西海岸有西雅图、旧金山、圣迭戈，东部有纽约、波士顿、还有华盛顿等，这些都是非常好的地方。

它的特点就是你可能不会有非常好的投资回报率，不会像在佛州或得州，买了之后每年固定的回报率可以达到7～8%，但它就像在北京、上海买房子一样，你很难看到它跌。

所以，在美国东西南海岸适合投资100万美金或以上的土豪们，他们更需求的可能是保值，而对增值的需求并不是那么大。

再往上说，如果资金更多，可以考虑新加坡、英国，这两个地方确实相对来说是小众市场，新加坡确实人少，持中国护照在新加坡买房的一年不到一千套，只有几百套而已，在英国还是很多。没有1000万以上人民币，可能不太适合考虑这两个地方。

像德国、法国、英国这三个欧洲国家，目前脱欧是个非常好的消息。大家都知道，对于欧洲来讲，最大的潜在的矛盾点就是它的利率问题。大家必须用同一个货币，所以才使得这些优质的国家，比如德国、法国、英国，它自己处于币值被低估的状态，他们当然非常喜欢这个事情，所以出口更加顺畅。

但对于那些比较穷的国家，比如西班牙、葡萄牙、罗马尼亚，对它来讲，币值被高估，所以使得他们的出口受到了非常大的困扰。这样，穷人和富人在一起永远没有办法协调。解决方式就是，大不了全都是穷的，或全都是富的。所以对英国来说，脱欧是非常好的选择。强调一下，英国的房产现在是非常具有投资价值的。

说完这几个国家，我们再看亚洲国家，比如韩国、日本。如果简简单单只需要一个身份来让孩子读书，完全可以考虑韩国。相当于5亿韩元，就可以当天之内得到韩国永居身份。

孩子送到韩国读书，没有任何时差，两个小时就到了。而且韩国90%以上是山地。整个韩国90%以上的人口也都在汉城，所以使得它的土地资源有限，人口密度比较大，这也是房产增值的必要和先决条件。

再看澳洲和新西兰，它之前比较适合投资，有比较高的杠杆，比较少的首付，10%就可以。但现在越来越变成只有高薪人员才能承担得起的国家，因为它现在必须是40%的首付，甚至绝大部分仍然是要全款来支付。

但好的方面就是，澳洲和新西兰的房产，相对来说土地资源非常有限，而且澳洲只允许海外的人买新房，不能买二手房，这使得它市场的存在对于海外置业的人来说有一个比较大的发展空间。新西兰的好处在于它可以买一手房，也可以买二手房，但是它的体量确实比较小，只有澳洲的1/4左右。

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