房地产行业pest分析

2016-11-02

房地产行业的相关介绍

房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产pest分析之P

P即政治-法律因素(Political Factors) 在房地产行业中，这些因素可以包括:宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。

以土地政策举例:

土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径:首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价。其次，土地供应量对厉地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。

土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。

土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，同时，调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。

房地产pest分析之E

E即经济因素(Economic Factors) 经济因素主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与 GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

以通货膨胀举例通货膨胀对房地产行业价值链条的影响从短期的角度来看，随着通货膨胀的形成，房地产整个价值链条都会在通胀的影响下，形成产业价值的短期外溢。例如说，在材料的行业发生通胀成本调整以后，按照蝴蝶效应的原理，后续价值链条会在目前的成本调整基础上，利用社会心理和消费者预期。加速调整通胀成本后的价格体系，获取更过的利润。所以从短期角度来看，整个房地产价值链条会攫取更大的利益。通货膨行对房地产开发商的成本价格影响在短期角度，随着通货膨胀的发生，开发商的自由资产会出现一定程度的缩水。使开发商的资金压力和资金成本上升。开发商对通胀的损失不是通过开发商自己的内部消化渠道来化解，它只是通货简单的成本转移过程，将成本转移的最终房价过程当中，最终消费者只有承担更高的房价，通货膨胀因素经过层层放大后最终摊在消费者手上。价格高于通胀水平上涨。通货膨胀对房产销售市场短期影响从短期角度来看，房屋销售市场也是一个明显的股票市场特征，买涨不买跌。当通货膨胀开始发生时，价格开始上扬，在对通胀的后续发展判断不明朗的情况下(特别是我国通胀指数的统计体系下，通胀被低估)。价格上涨的实际需求扩张判断和成本上升判断在消费者的知觉理解下，会形成价格持续上涨的心理预期。考虑到消费能力和资产保值能力，消费者会加速购买房屋，短期内承担房价的上涨。

房地产pest分析之S

S即社会-文化因素(Sociocultural Fators) 在房地产行业中，构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念等。不同城市，不同地区的人群对产品的认同接受能力各不一样，仅就一个城市里的各个区域来对比也有区别。

以人口流动举例外来流动人口的住宅需求我国目前处在城市化加速发展的过程中，大量流动人口由农村涌入城市，由内地涌向沿海发达地区，有些城市常住人口与流动人口的比例高达1:1。有关资料表明到2010年我国城市化将达到45%，也就是说将有近3亿农业人口流入城市，流动人口的增加将给城市住宅市场带来另一片商机。

外来流动人口的增加导致非家庭住户迅速增加，这些家庭住户中的一人户需要较小的公寓房间，暂时同居的两人户需要较便宜的或租赁的住房，而三人和三人以上的集体住户则需要较大的住房或集体公寓。但目前外来人口中除了住单位的集体宿舍、住基建工地、租商品房外，有一小部分人则四处随意栖身，还有相当一部分人零散租用私宅。

这种状况引起许多社会问题。在这种情况下房地产商可以适应打工族的需求，不失时机地为他们建造集体公寓、单身公寓和小型套房，这样既有利于流动人口生活和学习的集中管理，又有利于计划生育工作的开展。而且此类公寓也可迎合社会上单身人口增多的需求。开发商可以与市政府合作，取得优惠条件来开发面向打工族的住宅(如北京的外来人公寓)，同时房地产商可以与那些没有向员工提供住所的企业公司联系和合作，因为每个企业都希望自己的员工能在本企业安心工作，而惟有安居才能乐业，因此企业应该为员工解除后顾之忧，帮助他们租房或购房。

房地产pest分析之T

T即技术因素(Technological Factors) 在房地产行业中技术因素指的是围绕产品设计，建筑、园林规划产生的新思想、新理念。而自然则指的是指企业业务所涉及的地区或市场的地理、气候、资源、生态等环境。在房地产行业中指的是房地产开发商开发项目所在的地区或市场情况。消费者消费观念不断更新，消费要求不断增高的今天，产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争，而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。

从建筑技术来说，2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路:一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。

例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功; 二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。

房地产PEST分析之N

N即自然因素(Nature Factors) 房地产行业中的自然环境因素只要指环境质量，地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件。我国土地广袤，幅员辽阔，地理环境各不相同，因此它们给房地产带来的影响也是各不相同的。我国属于典型的季风气候，冬季盛行西北风，夏季盛行东南风，冬季北方气候寒冷干燥，浮尘多，我们买房时应当尽量避免窗户的朝向迎着风面。夏季南方潮湿，多雨，闷热，窗户的朝向正好与北方相反，应该选择迎着风面的窗户。房子的窗户应当尽量躲开当地冷空气的来向，比如:在北方，西北风到冬季很强劲，窗户的位置就要尽量躲开西北方向。在南方，窗户应尽量能经常得到阳光的照射。因此，气候对房地产行业的影响也是巨大的，房地产企业应该因地制宜，建造出既适合当地气候又满足消费者需要的房子，确保资源的合理有效应用以及企业经济效益的最大化。另外，还要特别强调的一点是，人们在买房时都会实地考察一下所购房屋的大环境，看看在买房的上风口有没有环境的污染源，如果污染源就在消费者所购房屋的上风口，这样一来随着每一次的刮风，就会让购房者常年累月，时时处于被污染的环境中，这样对消费者的身体会造成很大的伤害。因此，这些自然环境都是房地产企业在开发规划项目时所要面临及需要解决的问题。

归纳总结房地产行业作为一个影响国计民生的行业，房地产三分之一是政策，三分之一是金融，三分之一是地产的特殊天性注就了其受政策的影响非常的大。近几年，国家为了规范房地产的发展从各个方面出台了多项政策和措施，这是关系到中央提出的建立和谐社会的目标能否完成的问题。作为房地产企业要及时响应政府的号召，遵守国家的政策和规定，企业针对国家的宏观调控措施，一方面要及时的了解和学习，另一方面要认真评估给企业带来的影响，及时采取应对措施，规避风险，抓住机遇，使企业健康、和谐发展。一个企业的成功往往是制度的成功。职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度，但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。

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