什么是赎楼 赎楼的业务流程

2017-04-28

赎楼是指付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记,将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销,视为赎楼完成。那么你对赎楼了解多少呢?以下是由小编整理关于什么是赎楼的内容,希望大家喜欢!

赎楼的简介

二手房交易的流程中,签完买卖合同,交完定金之后,下一步基本存在一个问题,就是赎楼。在交易时,房屋仍然是处在按揭状态,跟银行按揭存在一个抵押状态,要想交易,首先要还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称“赎楼”。

赎楼的业务流程

1、房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议;

2、房地产买方选择贷款银行,卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼,买方向银行申请二手房按揭贷款,并提交银行所需资料,办理资金监管手续;

3、银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的,出具《二手楼按揭贷款承诺书》;

4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资担保公司提交所需资料;

5、融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;

6、房地产卖方或买方向融资担保公司缴纳担保费和手续费;

7、经审批同意担保后,融资公司与银行签署《保证合同》;

8、经银行审批同意后,同意提前还贷,融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额,赎楼成功;

9、 融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续;

10、出证后,买方向银行办理抵押登记手续;

11、抵押登记办妥后,银行同意放款给买方;融资担保公司担保责任解除。

买家首付款赎楼风险

1、如果卖家本身还有其他债务,并被债权人起诉至法院,那么在房产被赎回当即,可能会遭到法院查封冻结该房产。往往卖家会向买家或中介等第三方刻意隐瞒,造成多方损失。

2、买方为卖方赎回楼之后,法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人,很可能会导致买方遭受损失。

3、如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨,可能会以各种借口推延过户,并将房子转卖给出价更高的人,待收到钱后退款给当初的买家,给买家造成更大的损失。

4、买家支付给卖家首付款或部分楼款用于赎楼,如果卖家挪用,并未拿去赎楼,且当中没有约定清楚履约时间,即便闹到了法院,法院也只能按照借款纠纷来判决当事方还钱。因为法院很难确定业主是否真心赎楼卖房,这存在一个履行期限的问题。

赎楼的业务形式

现金赎楼很好理解,即二手房的买方直接委托担保公司,担保公司出自有资金进行垫款,买方在合同约定的时间内还清款项给担保公司。换句话说,选择现金赎楼方式,担保公司要真金白银拿出钱来帮买方垫付,所以担保公司收取的服务费较高。此外,这其中的交易节点较多:比如卖方此前在银行的贷款要提前结清;某些银行规定要提前一个月申请;或者还要对卖方提前还款进行罚息之类,这些都可能拖慢整个二手房的交易时间,并增加交易主体成本。

额度赎楼是指银行先要对某些担保公司(通常是声誉好的大型担保公司)做一个准入,一旦被视为合作担保公司后,银行就会批复给担保公司一定的赎楼担保额度,专门给担保公司进行该项业务。值得注意的是,这个额度不是发生额,而是余额,随着买方的还款,担保公司的额度是可以循环使用的。当有买方享用额度赎楼服务的时候,担保公司会出具一份担保合同,银行见此合同就会在担保公司已有的额度里,扣掉相应一部分。这就是此前市面上俗称的“一笔款赎楼”模式。

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