买房必读之房价篇：房价上涨动力到底在哪？

2015年，中国房价人在不断走高，2016年，有消息称，房价均值将继续上涨4%-7%。高房价和高库存的双簧还能唱多久？

中央让开发商降价，开发商却说，现在的价格已经是亏本销售！房价还有下调空间吗？开发商和政府谁说了算？

上海市委书记韩正也说过，上海作为国际化大都市，房价一定要控制住，否则，将影响上海经济的稳定发展。

房价到底怎么了？

作为渴望拥有一套住房的小编，也希望房价能跌一点，小编的首付就够了呀！

房价还在涨，是因为开发商追逐利润吗？实际上上市房企的利润率已普遍跌至两位数以内。

房价两个字包含了太多，至少有以下五个方面：拿地成本、建安成本、税费成本、房企融资成本、利润保证。

一、拿地成本。一线城市抗跌，土地增值效应明显，房企争夺也激烈。地王就在政府和企业的竞争中被推出来了。可以看到，房价越高的城市，地价占比也就越高。开发商的利润率通常比较稳定。在北京这样的城市可能超过了一半。这部分收入全归政府。

二、建安成本。建安成本是指房屋建筑成本和房屋基本设施的安装成本。这其中又包含了建筑材料和人工成本。不同地区建安成本又不尽相同。这个占比通常在30%左右。

三、税费成本。房地产领域的税费种类相当多。主要有八类税种，分列如下

1、营业税、一般占销售收入的5%，

2、城市维护建设税，在城市7%，乡镇5%，农村1%，

3、教育附加费，按照实际营业税缴纳，税率为3%，

4、所得税，利润总额的25%，

5、土地增值税，一般占销售收入2%，

6、印花税，占合同收入的万分之五。

7、契税，交易价格的4%，

8、土地使用税，不定。

税费成本通常占房价的15%左右。

四、融资成本。房地产是资金密集型产业，资金是有成本的，银行的利润率也和房地产的景气程度密切相关。2010年-2013年期间，国家不断管控房地产，融资成本大幅上升，开发商开始转向民间融资，融资成本大幅上升。导致很多三四线城市开发商资金断裂，泡沫破灭。

2015年开始，融资环境持续改善。开发商融资成本下降，开发商拿地热情开始升温。也直接推高了房价。不过开发商也就是走个过场，大部分开发商都是借着银行的钱干自己的事，所得收益也大部分上交给银行了。开发商就是银行的“打工仔”。

五、利润率。据国家统计局官方数据，房地产领域在2010年达到峰值14.2%，只有一路走跌，到2012年为11.8%，预计到2015年会跌破10%。这还没有计算企业所得税，实际利润率比这更低。在这种形式下，中小企业日子转行，大型房企谋求多元化发展。万达宣布2016年地产收入下调四成就是明显的转型信号，房地产利润率已经很低了。

通过以上分析，我们得出结论，在房价的构成中，土地成本、建安成本、税费、融资、利润的比值为40:30:15:8:7。从某种意义上来说，开发商是只是政府的操盘手，定价权还在政府手里。政府和银行不让利于民，让开发商降价，可能吗？