2016年中国房地产泡沫分析

2017-03-03

2014-2016年中国一二线城市房价地价双双暴涨，“房价泡沫说”愈发甚嚣尘上。从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估，以全方位衡量中国房地产泡沫风险。

城镇化、居民收入和货币超发，造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。在目前全球前十二大高房价城市中，中国占四席，中国香港、深圳、上海、北京分列第1、5、8、11位。

目前一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

此外，中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，租金回报率整体水平低于国际水平。主要原因在于中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。此外，低租售比也与国人对房子和家的依赖感，和贫富差距有关。

就空置率而言，中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线，三四线城市尤为严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高。

除此以外，从房地产杠杆的角度，居民杠杆快速上升但总体不高，但开发商资产负债率快速上升。从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。并且呈现出资产负债率一路上升，流动比率近十年来明显下降的特点。

过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求，商品属性)，另一部分可以用货币超发解释(投机需求，金融属性)，这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。

由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。

绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席

过去中国是房价收入比高，经过2014-2016年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价)，中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

2016年中国房地产泡沫膨胀情况

中国大城市房价的快速上升可能意味着房地产泡沫正在膨胀至破裂点。

房地产市场强劲的反弹并持续到2017年的话可能增加另一轮向下调整的风险。投资者应密切关注房地产销售，新房销售和房地产短期投机的上涨可能会增加中期下行的风险。”

到目前为止，一些城市的房价已经累计上涨了30% - 40%有的甚至上涨了50%。虽然房价的涨势仍在持续，但许多小城市仍挣扎在供给过剩中。汪涛说，“房地产复苏有助于稳定国内需求和整体经济，但最近各大城市房价同比达 30%涨幅加剧了政策制定者对房地产泡沫再次膨胀的担忧，尤其是当前杠杆率大幅上升。”

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;房地产泡沫漫画

房地产泡沫漫画

3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;

4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

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