购买商住两用房 除了产权年限还要关注啥

2017-04-17

精装、交通便利、小户型、不限购……这些购买需求叠加起来很容易联想到商住两用房。随着“商住两用房”项目的增多,购买时需要注意的事项也为大家所关注。

什么是商住两用房?

“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以用于商业开发,也可以用于住宅开发。而在此土地上建成的房屋,可以部分做商业,部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”,那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途,其余部分则是住宅,一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

商住两用房有何优势?

一是总价低,商住两用房小户型较多,以40~80平方米户型为主,一套房的总价较低。

二是户型设计独特,这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型,可设计为两层,相当于买一层得两层。

三是建设标准高,由于商住两用房还承担部分商业用途,因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。

四是不限购,像北京、上海等一些一级城市,为了稳定房价,对居民实行限购政策,而商住两用房一般不限购,满足很多购房者的买房梦。

商住两用房有何劣势?

1. 首付高,贷款利率高。商住两用房的首付比例一半大于45%,贷款期限一半不超过10年,且贷款利率不低于同期同档次利率的1.1倍。同时住房公积金不予支持贷款。

2. 生活成本相对较高,物业管理费为商业标准,高于普通住宅。用电用水也按照商业标准收取费用。

3. 土地使用权限较短,土地使用权期限来看,普通住宅为70年,商住用房为50年;土地使用权期届满,普通住宅自动续期,商住用房,依照法律规定办理。

4. 居住密度相对较大,普通住宅一层2-4户,商住两用房一层可到6-20户。

买商住两用房要注意什么?

1、明确未来使用费的缴纳依据

购房者应问清水电等是否按商业标准收取,一些开发商会采取相应补救措施,有些费用可以按民用价格缴纳。

2、了解项目是否有相应配套建设

非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校、医疗机构等,购房前好了解清楚。

3、首选商住分区,避免商住混杂

商用区和居住区分为不同楼座、相对独立,甚至连小区配套、公用设施都各自独立,能避免混用及费用收取标准的混乱。

4、留心“商改住”违法行为

“商改住”是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地,并终以商务公寓或酒店式公寓的推出,商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为,相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。

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