南京新政细节问题:购房资格没了定金能退吗?

继上期跟大家讲解了一些南京限购限贷新政执行中的问题后，很多网友都觉得很有用，但是实际买房的时候，仍然有一些不很明白的问题。今天购房指南就结合几个案例来补充说明一下。

上期回顾：《南京限贷新政执行了吗？新政细节问题解析》

先集中解决一下几个不够清楚的问题：

问题一：一般合同中说的的“不可抗力”包括限购限贷吗？

律师认为，限购限贷政策不属于不可抗力，不能将政策原因作为不可抗力解除合同。

但限购限贷政策属于情势变更，可以根据情势变更的原则解除合同，要回定金。如果双方在合同中对限购限贷政策有特别约定的，依照特别约定。

问题二：因为限贷无法补充首付款，可以解除合同吗？

限贷政策实施后，买房人能否以“限贷”为由主张解除合同，需要分情况讨论：

如果限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律不支持。

如果调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，法律支持。

这种情况下，卖房人应将收受的购房款或者定金退还给买房人，卖房人因此发生的合理费用、损失，买房人应补偿。

问题三：购房资格没了买不了房子，中介费能退吗？

相关律师认为，因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需向中介支付必要费用及合理报酬。

接下来分析几个案例。

案例一：

市民王女士已有一套房，准备再买一套，便通过中介与卖房人黄先生签订了房屋买卖中介合同，黄先生将其位于鼓楼区的一套房屋出售给王女士，价款为320万元，签约日付定金10万元，办理过户手续时支付100万元，余款办理按揭贷款，于银行正式放贷后当天支付给黄先生。

当时双方在购房合同中注明：如因银行放贷或个人资信问题影响按揭额度或银行不批贷款，不足部分由王女士现金补足。可谁知国庆期间，南京出台房产新政，她买的房子属于限贷对象，且在使用信用卡时有多次延期还款记录，银行拒绝向她发放购房贷款。

无奈之下，王女士只好跟黄先生协商，因房贷新政限制等情况影响无法履行合同了，希望能解除双方合同，退回已付的10万元定金。黄先生并没有给出明确答复，称要进行法律咨询后作出决定，这可把王女士急坏了，她可否以新政为由解除合同，要回定金呢？

分析：既非“不可抗力”也非“情势变更”

王女士和黄先生订立的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按约履行。合同虽约定部分价款由王女士申请银行按揭贷款支付，但亦明确约定因银行放贷政策或个人资信问题无法申请按揭贷款时，王女士应以现金支付，故房产新政对王女士是否造成申请按揭贷款的限制，不能成为其拒绝履行合同的理由，王女士有义务全款购买该房屋。

现在王女士请求解除合同，理由是限购限贷新政的出现，但这并不不属于不可抗力。又因为她在约定期限未按约支付价款，且明确表明没有履行合同的可能，已购成根本违约，也不能因新政原因构成“情势变更”，此种情形是不能退还10万元定金的。

案例二：

市民周先生和妻子已有三套房，9月时出于投资目的出手购入江宁的一套二手房，通过中介，他们迅速与房主签订了购房协议，以260万的价格成交，定金5万元，首付款120万，剩下的余款通过贷款解决。

不过，因为资金周转上出了一点小问题，首付款他们不能马上凑齐，需要再等两个月，等到理财到期后便可足额支付。在与房主商量后，房主同意先签订房屋买卖合同，两个月后再进行交易。

合同签订当日，周先生便支付了5万元定金。但突然出台的房产新政令他失去了购房资格，合同没办法继续履行。周先生如果现在解除合同，还能要回自己的定金吗？

分析：不存在违约行为可退定金

合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。只有当合同另有约定或者确实给对方造成利益损失的情况除外。

周先生的情况如果还在约定的期限内，不存在迟延履约行为的，依然属于守约方，政策的出现并非周先生个人的原因，属于“情势变更”，是可以要回定金的。但是如果合同约定期限已过，已构成延迟，属于违约方，就不好要回来了。

后提醒一下大家：

购房合同中如果有关于政策的条款，一定要仔细斟酌

有的开发商在起草合同中，在贷款条款之外，会增加了一些另外的条款，比如有的合同中约定“如果购房者本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致购房者无法取得贷款，购房者须在多少日内自行筹款，支付余款。”

如果合同中有这样的约定，通常认为，购房者是有自信在无法取得贷款的情况下，能另筹款项的，遇到这种情况，就很难适用“情势变更”条款了。简单地说，不管发生什么变化，买家都必须履行约定。

如果自己没有把握，在签订合同时，好能让律师或者法律工作者帮忙看下合同条款，通过补充条款的方式避免类似纠纷的发生。