小区成了广告集聚地 广告收益该归谁？

我们生活在一个广告泛滥的时代，行走在公共场合，各式各样的海报、展板、LED商业广告不胜枚举，而越来越多的人发现，这种情况连在自家的小区里也未能幸免。商业广告如何堂而皇之的进入小区？带来的广告收益又被谁占有了呢？

广州市内多个居民小区都被投放了电梯广告，多数居民表示却对此并不十分敏感。广告收益去了哪里更是不得而知，而多数小区物管则表示“钱都用在小区建设上”，至于账目明细，他们不愿公开。

事实上，城市小区不仅有居住功能，居民作为潜在的客户群体，经济价值极大。譬如户外广告，不少藏身闹市的小区，户外广告价值高，一年能收不少钱，这些钱也往往流进物管腰包。此前，国内也有小区业主与物管较真，追问小区户外广告收入去处，甚至闹上法庭。比如占用小区道路、绿化用地等公共场地，或利用一些产权不明晰停车位提供停车服务，物管向车主收取的停车费，多半也“袋袋平安”。甚至，停车费想提就提，态度生硬，根本不考虑业主感受，冲突时有发生。再如利用小区会所、公共用房进行经营或对外出租，收益也往往成为“糊涂账”。

而对这部分收益，法律并不糊涂。根据《物权法》相关规定，小区外墙、电梯等共用设施设备属于全体业主共同所有，业主享有共有和共同管理的权利。因此，相关广告收入也应全部归业主所有。包括占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，亦属全体业主共有。不久前沈阳一起案件与之类似，一小区物管私自占用26万余元小区广告收入，被业主告上法庭。终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。

如此看来，法律边界如此清晰，物业非法牟利的现在为何仍然屡见不鲜？这与物管行业不规范、外部监管不到位、业主权益保障难等都有关系。与物业管理公司相比，业主这个主体在法律常识和维权能力上都处于弱势地位。主要原因有三点：一、从全国范围来看，成立业主委员会的小区并不多，分散的业主无法与物管平等对话；二、零散维权成本高、收益小，不符合成本核算；三、就算成立了业主委员会，它的作用依然受到极大局限，因为不是法人，不能成为民事诉讼主体。

因此，在小区公共权益上物管和业主都要明确自身权利和义务。在小区广告问题上，权利要厘清，账目要算清。业主与物管是雇佣关系，也应该是平等关系，相互尊重、相互成全才能和谐共处。