盘点上海房产政策 展望2016楼市走势

2015年国家出台多项措施缓解房地产行业的库存压力，除了基本的降准降息，还有贷款首付比例的调整，以及其他一些政策，我们今天就盘点一下全国以及上海的房产新政策，对于近期有买房需求的购房者有所帮助。

一、降息政策

2015年共进行五次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，银行利率已经降至历史低。

2015年3月1日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

2015年5月11日 金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

2015年6月28日 金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。 同时针对性地对金融机构实施定向降准。

2015年8月26日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

2015年10月24日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

二、商业贷款政策

1. 首套房贷款比例调整为25%

2015年9月30日，中国人民银行(央行)与中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。这意味着，除北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市以外，其他城市首次置业的居民家庭可以享受25%的首付比例。

2. 二套房商业贷款低首付比例降至4成

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会于2015年3月30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。

三、公积金贷款政策

1. 公积金贷款首套房首付比例调整为20%

在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。

2. 公积金二套房首付比例调整为20%

2015年8月31日，住房和城乡建设部会同财政部、中国人民银行发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》，规定自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。

也就是说公积金贷款购买首套房和二套房，首付都降至20%了。北上广深四城市，首套房首付比例全部执行了新政策，实行首付20%。而二套房方面，只有北京全面实行首付20%，剩下的上海，广州，深圳三城市低仍为30%。

四、公积金异地贷款政策

2015年9月15日，住房和城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，该通知明确了公积金异地贷款的职责分工及办理流程，并要求各城市公积金管理部门抓紧出台相关细则。

9月30日，住建部、财政部、中国人民银行联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。《通知》提出，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

五、13年来公积金条例首次大修

2015年11月国务院法制室发布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，其中对缴存比例，缴存人群范围、公积金使用范围、办理时长、 渠道等内容进行了规定，这是13年来《住房公积金管理条例》的首次修订，有着划时代的意义！

六、国管公积金贷款政策

2015年11月，中央国家机关住房资金管理中心发布消息，调整国管公积金个人贷款措施，购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过公积金，而且计算贷款额度时，低额度也从原来的5万元上调为7万元。新政从11月12日起执行。

同样在11月，中央国家机关住房资金管理中心日前发布消息，在外地缴存住房公积金的北京户籍的中央单位职工，在北京购买首套自住住房的，可申请使用贷款。同时，在中央国家机关住房资金管理中心缴存住房公积金的职工，因在异地购房，在当地住房公积金管理中心办理住房公积金贷款的，可提出开具缴存证明，，实现异地购房。

七、二手房贷款政策

二手房营业税免征限期由5年改为2年

财政部、国家税务总局于3月30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

调整内容包括：

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

八、上海公积金新政

1. 2015年4月15日，上调本市住房公积金贷款额度上限，家庭高额度调整至100万，缴存补充公积金的家庭高可贷120万；二手房公积金抵押贷款年限也将作出调整。

2. 3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，前后4次下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率已经降至3.25%；五年期以下（含五年）下调至2.75%。

3. 放宽提取公积金支付房租条件。5月1日，放宽提取住房公积金支付房租的条件，限额暂定为2000元/月。

4. 上海定向微调住房限购。7月6日，上海发布人才新政20条，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。

5. 上海坚持房地产调控 裁撤房管局。10月9日，上海市将组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局（简称“房管局”）。会上，韩正明确表示坚持房地产调控。

九、 2016年楼市政策预期

明年地方或有八大底牌：

1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。

2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。

3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。

5.调整普通住宅标准。

6.鼓励人才购房政策。

7.将户籍制度与购买房产直接结合。

8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。