房产抵押与租赁发生冲突如何处理(二)
2017-04-13
房产抵押与租赁发生冲突如何处理(二):先设定抵押权后成立租赁关系的情况
高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力,抵押权人在实现权利时,能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿,租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利,即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的,出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的,则由承租人自己承担。
但是,需要注意的是,租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的,而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是,即使租赁关系成立在后,承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁合同关系存在,优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础,即抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。