个人土地使用权如何转让

2017-06-23

个人土地使用权如何转让

常见转让方式一般包括：

1、买卖

作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。

2、抵债

抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

3、交换

以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

4、作价入股

作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

5、合建

在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。以合建形式进行土地使用权转让的有两种情况：一是为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权;二是不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。

6、赠予

赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

7、继承

当用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。当用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。

需要说明的是，通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

个人住宅类土地使用权转让收费标准

(以下收费仅适用于拆迁安置房、房改房、单位集资房等个人划拨住房用地的转让，土地性质为出让用地的，不收取土地出让金)

缴费项目

缴费标准

地段等级

土地出让金（元/平方米）

土地交易服务费（元/平方米）

合计

（元/平方米）

一级地段

1044

46.98

1090.98

二级地段

795.4

35.79

831.19

三级地段

624

28.08

652.08

四级地段

483

21.74

504.74

五级地段

375

16.88

391.88

六级地段

270

12.15

282.15

注：土地出让金=对应等级基准地价×缴费比例×土地使用权面积

个人单元式住房上市交易土地出让金缴费比例为10%;

个人自建房上市交易土地出让金缴费比例为40%;

受让方为单位的土地出让金缴费比例为40%。

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