买卖已购公房怎么交税？用实例教你计算税费

买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外，还需要多交一笔土地出让金。而缴税的多少也跟买家名下房屋套数、房屋面积、房屋是否满五年、是否是卖家名下唯一住房有关。另外，公房没有"普通住宅"和"非普通住宅"之分，土地出让金的征收与房屋面积有关。

一、什么是公房？

公房是公有住房的简称，它是国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。

公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，下文购房指南将对此类房屋做税费分析，并进行实例计算。

二、已购公房如何计算税费？

（一）已购公房计税依据：

已购公房缴税时，计税依据通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。

（二）已购公房税费种类

1、增值税及附加税

（1）房子不满两年：全额征收

增值税=（网签价或核定价/1.05）×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）。其中包含附加：

地方教育附加=增值税×2%；

教育费附加=增值税×3%；

城市维护建设税=增值税×7%。

（2）房子满两年，免征。

2、契税

（1）网签价＞核定价

① 首套，90㎡以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%；

② 首套，90㎡以上，契税=（网签价-增值税）×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%；

④二套房，90㎡以上，契税=（网签价-增值税）×1.5%；

⑤三套及以上套数，契税=（网签价-增值税）×3%。

（2）核定价＞网签价

① 首套，90㎡以下（含），契税=核定价/1.05×1%；

② 首套，90㎡以上，契税=核定价/1.05×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契税=核定价/1.05×1%；

④二套房，90㎡以上，契税=核定价/1.05×1.5%；

⑤三套及以上套数，契税=核定价/1.05×3%。

3、个人所得税

（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；

①如果网签价＞核定价，个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%；

②如果核定价＞网签价，个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加）×20%。

注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1%计算个人所得税。

4、土地出让金（此处以北京已购公房为例，各地区规定不同）

（1）若卖家当年以成本价购房：土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%。

（2）若业主当年以优惠/标准价购房：先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成）：当年成本价×建筑面积×6%，再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%。

三、案例计算

北京劲松八区一套56㎡公房，房产证下发年份为1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，现在以200万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少 ？

1、增值税，满两年，免征。

2、契税，二套房，税率为3%。

契税=（网签价-增值税）×3%=6万元

3、个人所得税，满五唯一，免征。

4、土地出让金，卖家按成本价购房。

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×56×1%=873.6元

税费总计：60873.6元。

二手房市场上，已购公房一般年限较长，个人所得税、增值税及其附加税多数是免征的，所以税费比商品房低。相信大家看完上文介绍，会对已购公房税费计算有了更深的了解了，希望上文的介绍能为您提供帮助。