小区“车位战”引争议 车位到底该归谁？

今日，某小区业主和小区管理方因车位发生冲突，起因是管理方突然将原本开放的地下车库出入口拦住，不让业主进入停车。小区车位的争议长久以来在各地都时有发生，车位到底归谁所有？该租还是该售？

案例

据了解，该小区拥有近2000个地下车库车位以及近200个公共停车区域，之前一直是没有收费的。今年开始，开发商表示，从4月1日起开始对地下车库车位收费，并要求业主登记车位租售的意愿。2000个车位，开发商只拿出100个车位出租，以后业主需要通过摇号竞争方式去获得这个车位的租赁权，而且每次摇号的有效期为3个月，期满后，业主们要重新参加摇号。

对此，业主们十分不满。而在空空荡荡的地下车库，不少车位地上打桩，无法停车。此案目前仍在协调阶段，律师表示，若车位的所有权属于开发商，其出租还是出售均属于市场行为。目前也没有相关的规定指出，开发商需要提供多少个小区车位用作出租。

那么小区车位的性质究竟该如何定义？开发商和业主对车位归属发生争议时又该如何判断？

一、小区车位的法律性质

小区内车位在法律性质上属于小区业主共用的附属设施，但是，附属设施的所有权状态也分为两种：一种是只能为全体业主共有并且公用的附属设施，如公用绿地、道路等；另外一种是可以单独为特定人所有的附属设施，但以定期收费为条件向全体业主提供服务，或者该特定人的范围必须是业主。小区内车位就属于后一种附属设施，可以单独为特定人所有。

二、除了占用小区公共区域用于停放车辆的车位属于业主共有以外，其他车位的归属以当事人约定为准。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称解释）第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

从《物权法》第七十四条及解释的相关规定来看，小区内车位的所有权有以下几种情况：

首先，如果小区车位在规划设计中占用的是小区业主共有部分区域，则可以直接依据《物权法》第七十四条第三款的规定认定其归属小区业主共有；

其次，如果小区车位并未占用小区业主共有部分区域，则可以根据小区业主与开发商在购房时的约定来确定。即小区业主与开发商签订买卖、赠与、出租车位的合同，或者在商品房预售合同或商品房销售合同中约定了有关车位归属的条款。

后，如在购买合同中未约定车位归属或约定不明确时，可以考虑两个重要因素来确定：一是业主与开发商在购房合同中是否约定以公摊面积方式计价，且车位建筑面积是否属于公摊面积范围内；二是车位的建造成本是否已实际被计入业主与开发商购房的合同价款中。如是，则可以认定双方约定车位归业主共有。如不是，小区车位的所有权归开发商。但根据部分地区的司法判例，开发商要提供证据证明小区车位建筑面积不属于公摊面积范围或车位的建造成本未被计入购房的合同价款中，否则，法院将认定车位归全体业主共有。

三、业主对小区车位归属与开发商产生争议，应通过诉讼或仲裁方式解决。

根据前款分析及所引用的法律法规，如小区业主对小区内的车位的权利归属与开发商产生纠纷，应向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，法院或仲裁机构作出的生效的法律文书能够终确定小区内车位的权利归属。