什么是小区会所？其经营收益归谁？

2017-04-15

一、会所概念

会所是指在小区中为人们提供较全面的娱乐休闲活动的场所。随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，小区的结构发生了很大的变化，小区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。

在一定程度和意义上，会所是将室内的客厅“扩大”、“延展”为小区的公共空间。依照惯例，高层住宅和的会所往往被安排在一、二层或者地下室;而在楼群林立的小区里，会所一般是一座独立建筑，是置业者除家以外近的“另一个空间”。

二、会所内部大致设置功能

聚会场所，如咖啡厅、多功能厅、烧烤厅;健身场所，如健身房、游泳池、韵律室、壁球厅、台球厅、乒乓室、篮球场、网球场、小型高尔夫练习场、桑拿和蒸汽浴室;娱乐场所，如阅览室、音乐厅、放映室、儿童娱乐室;综合配套，如迷你超市、小型医疗诊所和临时托儿所。会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。主要是丰富小区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境，承载小区文化建设的任务。

三、小区会所经营收益应该归谁所有

1、楼盘建小区会所是开发商的义务

会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施，主要是丰富小区居民业余文化生活。新建住宅小区建设相应的会所是开发商的一项行政义务。开发商在项目前期就必须就未来配套设施的规模、功能、拟开设的服务项目等规划报有关部门审核，以申请颁发规划许可证和施工许可证，这两项许可均为附义务许可;开发商获得许可后，须严格按照此申请文件的承诺建设配套商业服务设施，否则将承担相应的法律责任。

2、会所产权属开发商则经营收益归其所有

会所是以经营为目的的场所，在经营过程中必然会带来一定的收益。这笔收益归谁所有呢?

一般而言，开发商为了提高楼盘的品质和档次，顺应商品住宅消费市场的热点，往往愿意在中增加这类设施的投入。在目前商品房销售普遍以建筑面积计价的情况下，购房人所购买的房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，为保护购房人利益、规范商品房销售行为，避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人的利益，政府制定了《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》，明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。

判断房产权属根本的依据是房产权属证明。由于会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积中，因此业主所享有的产权证中也就不包含会所的所有权。会所的所有权一般是在开发商的名下。根据《民法通则》有关所有权的规定，当会所建筑本身的产权归属开发商后，会所的所有权归开发商，开发商可以行使经营的权利，经营收益归开发商所有。业主对于会所并不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。

3、开发商不得随意处置会所

有些业主在入住后可能会发现这样一种现象，原先买房时开发商承诺的一些小区会所，入住后不知不觉地消失了。当业主向开发商质问为何擅自处分会所时，开发商会振振有词，以享有会所的所有权为由对业主的要求予以反驳。事实确是如此吗?享有会所所有权的开发商是否真的有权随意处分会所?

按照所有权的原理，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权利。开发商对于会所可以有处分的权利，但是这种处分必须建立在符合法律的前提之上。会所是为全体业主的需要而建设的，会所的建立也是吸引业主购房的一个重要因素。因此，会所不仅仅作为开发商所有的产权，它的建立也是开发商与业主在建立了商品房买卖关系后应履行的一种义务。会所在建成后，应根据业主的需要使用和经营，开发商不可以任意利用和处分，否则便是权利的滥用。

如果开发商和业主在购房合同中约定会所中有哪些具体服务设施，若开发商没有兑现或擅自变动，业主可要求开发商承担违约责任。即使购房合同中没有类似约定，政府在这方面对开发商也有要求，开发商在申领规划许可证和施工许可证时必须有关于配套商业服务设施的计划，而且不得低于政府的低要求，若开发商随意利用、处分会所，实际上违反了行政义务。

如果开发商随意处置会所，业主一方面可以依购房合同要求开发商承担违约责任，一方面也可以请求政府进行行政干预，由政府有关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。