昆明商住两用好不好?商住两用房在忽悠谁?

商住两用房是什么概念?在现行政策下是否限购呢?现在小编来为大家解答!"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。

如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。

房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。

在当前楼市限购不断升级的严峻形势下，一些房企为了拓展生存空间，纷纷将目光转向了商业物业，并推出一些‘商住两用’房项目。”专业人士表示，随着“商住两用”项目的增多，其中的隐忧已经开始显现，值得引起各方关注。

“商住两用”房出售成本高

所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。

“这种房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。”某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。

“我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”近准备买房的小李向记者表示，虽然自己此前曾倾心于LOFT户型的小资情调，但是在看了几次房后，还是打消了这个念头。据了解，很多商住两用房都打着买一送一的旗号，所谓买一送一其实就是常说的LOFT户型，如北京某商住两用房，建筑面积56平方米，却开出了195万元的总价，合3.5万多元每平方米，但由于是LOFT户型，在使用面积上大了近乎一倍，如此平均下来就显得较为划算，吸引了比较多的购房者。

“商住两用”房生活成本高

调查显示，商住两用房之所以日渐火热，究其原因还是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明。购房人小李表示：“房屋格局好，LOFT户型，可以自己改成复式居住，总价位处于可以接受的水平。”对此，业内专家提醒，无论是置业者还是投资者，购置“商住两用”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中还是隐藏着一定的风险，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。

据专业人士介绍，首先商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

此外商住两用房首付50%，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限多为10年。其次，商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。“商住两用”房安全隐忧多

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。

据相关资料显示，近年来在土地出让环节，地方政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即在一块土地上既有住宅又有商业服务等。

“公寓房五证齐全，只是表面上的合法。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海认为，如果认真追究，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。有专业人士指出，这是一种开发商规避风险的行为，在上世纪90年代初，深圳写字楼市场红极一时，放量激增后，市场迅速低迷，很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。

“对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。