房地产如何选择评估方法

由于房地产评估对象本身的特殊性和评估目的、市场、外部环境等因素的影响,简单地套用单个评估方法很难保证评估价格的公正合理。下面是小编为大家带来的不同评估目的下房地产估价方法的选择，欢迎阅读。

房地产评估方法的选择：市场法

与类似房地产的近期市场成交实例进行比较

其基本公式为：P=Pc×T×M×R ，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

Pc：可比实例价格;

T：交易情况修正100/();

M：市场状况调整()/100 ;

R：房地产状况调整100/();

房地产评估方法的选择：收益法

.根据待估房地产的期望收益

其基本公式为：P=A/Y(净收益不变，使用年期无限)，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

A：纯收益;

Y：报酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(净收益不变，使用年期n年);

房地产评估方法的选择：成本法

通过确定重置或更新待估房地产所需的费用

其基本公式为：房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。

房地产估价规范要求：

1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法;

2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;

3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。