房地产项目融资的成本
融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。下面小编就为大家解开房地产项目融资成本，希望能帮到你。
房地产项目融资成本
融资成本主要是银行借款专项借款可直接资本化，计入开发间接费用。非专项借款按支付工程款进度加权平均计算借款本金，加权本金*利息资本化，实际利息支出-资本化利息，计入费用。
融资成本的概述
融资费用是企业在资金筹资过程中发生的各种费用;资金使用费是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬，如股票融资向股东支付股息、红利，发行债券和借款支付的利息，借用资产支付的租金等等。需要指出的是，上述融资成本的含义仅仅只是企业融资的财务成本，或称显性成本。除了财务成本外，企业融资还存在着机会成本或称隐性成本。机会成本是经济学的一个重要概念，它是指把某种资源用于某种特定用途而放弃的其他各种用途中的最高收益。我们在分析企业融资成本时，机会成本是一个必须考虑的因素，特别是在分析企业自有资金的使用时，机会成本非常关键。因为，企业使用自有资金一般是 "无偿"的，它无须实际对外支付融资成本。但是，如果从社会各种投资或资本所取得平均收益的角度看，自有资金也应在使用后取得相应的报酬，这和其他融资方式应该是没有区别的，所不同的只是自有资金不需对外支付，而其他融资方式必需对外支付。
融资的内容
融资，指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。 融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融入(资金的来源)和融出(资金的运用)。狭义的融资只指资金的融入。
从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看，作为企业需要比以往任何时候都更加深刻，全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场，因为企业的发展离不开金融的支持，企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出:"金融很重要，是现代经济的核心，金融搞好了，一着棋活，全盘皆活。"由此可看出政府高层对金融的逐渐重视。
融资成本的特点
近年来，国内已有许多研究者从不同角度对上市公司的股权融资偏好进行了研究，但一些研究的局限性在于:没有能够牢牢抓住融资成本这一主线展开对上市公司的股权融资偏好行为的实证研究。而我们认为，无论是债务融资还是股权融资，上市公司的任何一种融资方式都是有成本的，而评价上市公司外源融资策略合理与否及融资结构优劣的最重要的标准或出发点就是上市公司的融资成本。
上市公司的融资成本存在"名义成本"和"真实成本"之分。目前国内大多数关于上市公司融资成本的研究中所提到的或所计算出来的融资成本实际上只是表面意义上的，即应属于"名义资本成本"。而的关键和实质则是究竟应如何合理计量上市公司的"真实资本成本"或"真实融资成本"。对于实施增发再融资的上市公司而言，无论是股权融资成本还是融资总成本都要比名义融资成本要高得多。
融资成本的动态
从一般意义上理解，资本成本指企业为筹集和使用资本而付出的代价，资本成本包括资本筹集费用和占用费用两部分。资本筹集费用是资金在筹集过程中发生的费用，但资本占用费用包括资金的时间价值和投资者考虑的风险报酬，如股息、利息等。目前国内大多数关于上市公司融资成本的研究都是从上述角度来定义并测算的。近年来，国内已有许多研究者从不同角度对上市公司的股权融资偏好的原因进行了研究。郑健敏(2001)从社会融资体系的角度探讨了上市公司恶意融资的动因，潘伟荣(2001)探讨了上市公司过度"圈钱"的社会成因，李晓昌(2001)从行为金融理论角度分析了上市公司"圈钱饥渴症"的形成原因，黄少安和张岗(2O01)则从制度和政策因素角度探讨了上市公司的股权融资偏好的形成原因。
值得关注的是，黄少安和张岗(2001)将上市公司的股权融资总成本定义为股票投资股利、股权融资交易费用、上市公司的控制及负动力成本以及股票上市广告效应带来的负成本4个部分之和。在实际测算时，后两项成本因素内忽略，他们测算出上市公司股权融资的单位成本仅为2.42% ，而同期银行贷款利率一年期为5.85%，三年期为5.94% ，五年期为6.03% 。他们由此得出上市公司的股权融资成本要比债务融资成本低得多，因此说明了所谓"免费资本幻觉" 的存在。我们认为，之所以形成上市公司在融资结构和融资方式选择上的股权融资偏好越来越演变成一种"圈钱饥渴症"这样的局面。从根本上而言是因为在新股发行长期实行行政审批和额度分配的制度之下。包括由国有企业改制而来的大多数上市公司从IP0时起。就形成了一种所谓的"免费资本幻觉"， 即认为股权融资最大的好处是所募集资金永远不用归还，公司效益好时就派送红股或象征性地派点股息。公司效益不好时干脆就"一毛不拔"。事实上，"天下没有免费的午餐"。 以任何方式获得企业资本都是要付出代价的，即任何一种形式的融资都存在资金成本或融资成本。因此，黄少安和张岗(2001)提出的上市公司股权融资总成本的计算公式所计算出来的实际上只是表面意义上的/我们姑且称之为上市公司股权融资的"名义资本成本"。而问题的关键和实质则是究竟应如何合理计量上市公司的"真实资本成本"或"真实融资成本"这些研究都符合一定的经济规律，但是它们都存在一些共同的局限性，即没有能够牢牢抓住融资成本这一主线展开对市公司的股权融资偏好行为的实证研究，缺乏对实施了股权融资的上市公司样本的融资前后的融资成本的变化的具体定量比较研究，缺乏建立在经济计量模型基础上的上市公司融资成本与融资结构的经验研究和深度分析。