低利率时代该如何投资房地产

2016-12-01

低利率国家，房价甚少大起大落

我国即将进入低息时代，这个趋势毋庸置疑。长期从事金融和房地产研究的遨联投资执行总裁姚宇表示，内地已进入降息周期，预计会维持两三年，“资产全部放在内地的股市或楼市较为不利”。

但是对于海外置业，部分房地产人士保持审慎态度。广东中原项目部总经理黄韬指出，海外置业动用资金多，而且目前汇率市场波动大，海外楼市也较为复杂，贸然卖掉国内资产到海外置业，未必明智。针对目前的低息环境，黄韬认为广州市楼市投资回报率基本上在2%以上，中心旺区租值较高，回报率在2.5%~4%，买楼已明显跑赢存款，也基本上超越理财产品的回报率，他建议有购房名额的人不妨通过购房来度过低息时代。

从数据来看，实行低利率的国家楼市涨幅温和，较少出现大起大落。经济人士分析认为，由于低利率的恒定，相当于给全社会投资产品设定一个“水位”，投资产品都是以此为参照，如果楼价短时间大幅波动，势必会冲击这一参考值。

低利率时代，“宝宝”受冲击最大

遨联投资姚宇认为，低息环境有助于实业创业，实体经济较有机会，而像存款或收租一类的“食息者”则非常不利。经济学家分析认为，央行降息，传导到投资理财市场，除了整体利好楼市外，对银行理财、股市、债券、基金、“宝宝”、p2p、黄金商品等都会产生不小的影响。理财产品“宝宝类”由于主要依靠同业拆借的息差进行获利，随着降息降准，这类理财产品受到的冲击最大。

专家论道

该不该海外置业?

正方：财富阶层应吃进美元资产

经济学家马光远指出，对于一般人而言，由于财富规模小，结构也单一，事实上，财富保卫战和他们的关系并不是很大，对于这些人而言，建议“在危机的状况下，买入安全的固定收益债券以及安全的理财产品”。

而对于现金和流动性资产在500万元以上的人士而言，考虑到他们全球配置财富的能力比较弱，其主要财富在房产和股票，马光远建议，“不属于一线城市和热点城市的房子都可以卖掉，在他们的能力范围内，尽可能地拿一些美元”。

而对于中国的高净值人士，马光远认为，他们“应该坚决卖出新兴市场的股票，卖出多余的房子，坚决吃进美元和美元资产”。

遨联投资姚宇也认同马光远的主要观点，他认为内地人士把资金投到股市或楼市，风险集聚在一起，对财富管理非常不利，确实要考虑“走出国门，进行合理的资产配置”。在持有现金货币还是物业的选择上，姚宇并不建议现在去换外币持有，“人民币币值被高估，美元也存在同样的问题”，因此持有资产会好过持有货币。

反方：广州中心区租赁回报可观

面对越来越高的海外置业呼声，广东中原黄韬则认为海外置业“水很深”，购房者面临的信息不对称更加严重，加上外国税费计算复杂，美国等地有物业持有税，贸然海外置业并非明智之举。

海外置业对内地买家最大的一个吸引力在于置业成本差不多。据记者了解，符合“一带一路”概念的泰国房产仅是广州市楼价的1/3，马来西亚也差不多，而欧美发达国家一线城市中心区域楼价也是4万元/m2左右，与广州珠江新城差不多。

黄韬指出，广州天河、越秀、荔湾等中心城区租赁回报大约在3%左右，南沙等区域楼价也有一定的上涨空间，综合物业升值和租赁回报率来看，他认为选择中心区域或富有升值潜力的区域买楼，比“隔山买牛”靠谱。

海外置业提醒

紧跟国家发展战略

遨联投资姚宇指出，海外置业的确是国人较为陌生的一个领域，故此在选择国家投资时要较为慎重。

对于选择国家来说，他并不认同持有美国房产，因为“美国大的房产投资机会已经过去，美国房产已经完全走出次贷危机的谷底并在近两年进入上扬通道”。

姚宇从事多年海外房产开发，他认为国人海外置业有两大误区：一是跟风，如以往一窝蜂到马来西亚置业;另一个是贪便宜。他认为跟风置业比较容易引起所在国家国民的反感。以澳大利亚为例，中国投资虽然增长快但其实只占资产规模4%左右，远低于美、英，但是给人的感觉“好像把整个澳大利亚房价都炒高了”。

姚宇认为，进行资产配置时要多方综合考虑，紧跟国家发展战略思路，如“一带一路”等，个人资产配置也需要考虑国与国之间良好的政治以及经济上的依存度，还有应该多利用海外的金融杠杆(比如澳大利亚能给外国人七成左右按揭)，计算投资回报比，并根据自身财务情况设计出适合自己的投资组合。

相信通过上面的学习，您一定对这个知识点有所了解，希望您能多学习这方面的知识，这样的话才可以在市场汇总如鱼得水。

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