房地产项目如何定位房地产市场定位步骤

2017-05-05

房地产项目如何定位?

很多地产项目在建筑和设计以及销售招商准备工作上都做的很好，但是终项目楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例数不胜数。追究其根本的原因是定位错误或者有偏差。以前包括现在很多开发商不懂地产，他们的专长在融资和建筑等纯技术的层面，他们懂开发但不懂市场。

因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。

房地产开发项目市场定位的基本程序

房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位，征询意见方案，调整成本与费用测算，预测租售收入和租售进度，经济评价确定后方案。

１、确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；

２、明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；

３、筛选目标客户：在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；

４、进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；

５、测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；

６、根据企业经济实力和项目流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避免出现无个性、难租售的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。