房产五证两书是指哪些 有什么作用
房产五证两书是指哪些，首次听到这个名词的朋友，都会有这样的一个疑问。购房五证是房地产上不可或缺的东西，两书也是检验房地产商是否合法正规的重要凭证。所以在看房的时候，我们就需要首先去检查一下楼盘开发商是否具备五证两书，才可以考虑购房，否则房屋背后隐藏的风险，是你所不敢想象的。
一、房产五证是什么?
房产五证之一：《国有土地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。大同市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《大同市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《大同市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《大同市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《大同市国土房管局临时土地使用证专用章》。
房产五证之二：《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
发证目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
房产五证之三：《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
发证目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予处分。
房产五证之四：《建筑工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。大同市建委于1996年成立了大同市建筑工程交易管理，负责开工审批等项工作。
房产五证之五：《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是大同市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
二、房产两书是什么?
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：.工程质量监督部门核验的质量等级;地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。
《住宅使用说明书》：住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
通过小编的介绍，相信大家对五证两书的作用应该有了一个很清晰的认识，不管对于开放商来讲，还是对购房者来讲，这都是一个需要值得去关注的东西。五证两书一表是开发商销售的重要文件。房地产五证中重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。两书是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件，购房者在验收房屋时一定要向开发商索取。