房地产知识问答

2016-12-24

房地产知识问答

房地产开发

一、什么是房地产开发?

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。

二、房地产开发的类型

答：房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发

房产交易

一、商品房买卖合同主要内容：

答：1、当事人的名称、姓名和住所;

2、商品房基本情况;

3、商品房的销售方式;

4、商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间;

5、交付使用条件及日期;

6、装饰、设备标准承诺;

7、供电、供水、供热、供气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺的有关权益、责任;

8、公共配套建筑的产权和归属;

9、面积差异的处理方式;

10、办理产权登记的有关事宜;

11、违约责任;

12、解决争议的方法;

13、双方约定的其他事项。

二、导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除的情形?

答：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明文件的;

2、故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实;

3、故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房的事实;

三、房地产转让包括哪些内容?

答：1、买卖、赠与房屋的;

2、以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

3、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金的;

4、企业被兼并、收购或合并房地产权属发生转移的;

5、以房地产抵债的。

四、如何办理房地产转让的?

答：1、房地产转让当事人签订书面转让合同的;

2、房地产转让当事人在签订合同后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

3、房地产管理部门对提出的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

4、房地产管理部门核实申报价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估;

5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

6、房地产管理部门办理房地产权属登记手续，核发房地产权属证书。

五、房地产转让合同应包括哪些内容?

答：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方当事人权利、义务关系的协议。发地产转让时应签订书面的转让合同，合同内容由双方当事人协商确定，一般包括：

1、当事人的名称、姓名和住所;

2、房地产权属证书的名称、编号;

3、房地产坐落的具体位置、面积、四至界限;

4、土地宗地号、土地使用权去的方式及年限;

5、房地产用途或使用性质;

6、成交价格、支付方式;

7、房地产交付使用的时间;

8、违约责任;

9、双方约定的其他事项。

六、办理商品房交易需要提交的资料有哪些?

答：移交书、商品房买卖合同、购房发票、购房人身份证明、名章、房屋所有权证、测绘成果图。

七、房屋赠与需要提交那些证件?

答：房屋所有权证、土地使用权证、赠与公证书、当事人身份证、测绘成果图、受赠公证书。

八、房地产交易需要缴纳那些费用?

答：1、契税(1.5%、 2%、 4%);

2、印花税(1‰);

3、交易手续费(新建商品房3元/㎡、经济适用房减半)，非住宅4元/㎡，由转让方缴纳;存量房住宅6元/㎡,非住宅8元/㎡,转让方各半。

4、公用设备、设施维修基金(1999年1月1日后竣工验收合格的住宅，多层2%，高层3%);

5、其他费用：测绘费1元/㎡、1.7元/㎡、2.1元/㎡，登记费每套80元，非住宅每宗200元，产权证工本费10元。

九、商品房买卖当事人对面积误差的处理方式有哪些?

答：1，在合同中有明确约定的，按约定处理;

2，没有约定的，面积误差必须在3%以内的(含3%)，据实结算;超出3%，买方有权退房;如果不退，产权登记面积大约合同面积的3%的，误差内的房价由买方补足，超出的由开发商承担。产权面积小于合同约定面积3%的，误差内的房价又开放商单倍返还，超过3%的双倍返还。

十、房屋租赁合同应具备哪些条款?

答: 1、当事人的名称、姓名和住所;

2、房地产坐落的具体位置、面积、装修及设施状况;

3、租赁用途及期限;

4、租金及交付方式;

5、房地修缮的责任;

6、转租的约定;

7、变更和解除合同的条件;

8、违约责任;

9、双方约定的其他事项。

十一、房屋租赁双方当事人应当办理的手续?

答：双方自签订合同后30日内，向市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案，并提交：书面合同、房屋所有权证、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。

十二、什么是个人住房置业贷款担保?

答：是指借款人向贷款银行或住房公积金管理中心申请个人住房置业贷款时，应贷款机构要求由担保公司为其提供承担连带责任保证的担保。同时借款人向担保公司提供有效的抵押或质押反担保。

十三、申请个人住房置业贷款担保的对象及条件?

答：个人住房置业贷款担保的对象为具有完全民事能力的自然人，同时具备：

1、得到贷款应行或住房公积金管理中心的贷款承诺;

2、有稳定的职业收入，信用良好，有偿贷款本息的还能力;

3、具有购买住房的合同或协议;

4、有占房价30%以上的预付款;

5、有认可的资产抵押或质押。

十四、个人住房置业贷款担保的额度和期限?

答：个人住房置业贷款担保的最高限额为抵押房屋评估价的70%，期限最长为30年，同时不得超过借款人的法定退休年龄。

十五、公积金贷款与银行贷款有什么区别?

答：贷款的条件和对象不同，申请公积金贷款需具备两个条件：1，申请人及单位的公积金缴纳正常;2，公积金贷款需用于购买自住住房。公积金贷款利率较银行贷款利率地，还款方式也不同。

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