买老人的房子：留神房屋产权共有与继承问题

有的时候，即使房产证上只有一个人的名字，这个房子的全部产权也不一定归这个人，尤其是老人。现在市场上有很多二手房的房主是一个老人，但这种房子极有可能不能办理贷款，也不能直接过户。

老人卖房：不一定能“做主”

陈先生不久前通过一家中介公司购买了一套二手房，卖方业主是一位丧偶、已退休的老太太，房产证上就写着老太太一个人的名字。然，在网签已经完成、正准备办理贷款申请时，贷款专员告诉他，这套房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的，严格说来并不归属她一人，按照相关规定，需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。

购买老人房产，继承问题需注意

1、案例分析：

案例中，就算陈先生采取不贷款、换银行等办法，在房屋过户环节也是走不通的。此类涉及产权继承的房屋，必须要有其他继承人出示放弃产权继承的公证，否则在房屋过户环节是无法办理的。即使侥幸办理，将来其他房屋继承人也可以起诉过户无效。

2、相关知识扩充：

在现实的二手房交易中，购买老人房产时偶尔会遇到继承的问题，尤其是当两位老人中的一方在出售房屋之前已经过世的，只要是在婚姻存续期间，即使房产证上只写着一方的名字，所出售房屋也属于夫妻共有财产，就会涉及子女等的继承。而这些隐藏的产权分割，正因为不经常涉及，常常会被买卖双方所忽略。

什么情况能购买老人的房产呢？

老人有全部房屋的产权时，购房者可购买房屋。

1、有遗嘱：老人的老伴提前立遗嘱，将房屋产权划入老人名下的房屋，这种情况的房子能买；

2、无遗嘱：老伴去世后，房屋的其他共有人（老伴的父母、子女、兄弟姐妹）放弃房屋的继承权，卖房的老人获得房屋的产权后，购房者才能购买。

相关法律常识：

1、为避免继承纠纷的出现，建议老人尽可能在生前订立遗嘱，并在遗嘱中写明房屋归属和处理方式。同时，好要在第三方见证的情况下，对遗嘱进行公证，避免出现遗嘱无效等情况。而对于老人过世前没有订立遗嘱的情况，房产将按照法定继承来办理，原则上是将遗产在各个继承人之间均分，也允许继承人之间协商划分。

2、买房人在购买二手房时，应注意这套房屋是否属于共有财产，不能单纯只注意房产证上产权人一栏的名字。举例来说，如果是属于夫妻共有财产且夫妻双方都健在，则在签订购房合同之前，需要另一方出示放弃权利、同意出售的公证书。而如果属于夫妻共有财产但夫妻中有一方已过世且有其他继承人的情况下，则在签订购房合同之前，需要除卖方以外的继承人都出示放弃房产继承的公证。