二手房交易案例分析：居间合同怎么签？

二手房居间合同又被称为“中介合同”、“中介服务合同”。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。但在实际的二手房交易过程中却发生了很多委托人与中介之间的纠纷，下面我们一起来看几个案例，买卖双方在签订居间合同的时候应该避免此类问题的发生。

案例一：

王先生在签订二手房买卖合同的时候，由于下家想急着迁入户口，交易合同中将迁出户口提早。迁出日到了之后，中介没有提醒，下家也没有催我们，王先生延期两个月迁出户口。到了交易结束付2万元尾款的时候，下家让中介通知不给不支付尾款。理由是王先生没有按合同规定按时迁出户口，按一天赔偿房款的万分之三来算，赔偿2万元。

王先生觉得虽然自己没有按合同履行提前迁出户口，但中介怎么不在整个过程中提醒？也不说明风险？不知道自己究竟该怎么办。

律师分析：我国法律规定没有按时迁出户口，属于违约，应当支付违约金。至于中介是否有提醒的义务，要看合同约定。法律并没有规定中介有提醒迁户口的义务，但是双方可以在签订居间合同的时候进行约定，若无约定，后果由委托方自己承担。所以在签署居间合同的时候，如果委托方需要什么服务款项应该落实在合同之中，不能仅凭想当然，如出现问题只能吃哑巴亏了。

案例二：买房不成，被中介要求违约金

姚先生老婆在看房的时候和上家签了居间合同，当天付了5000元，三天后补交45000元，可没两天，上家以没找到搬的房子为由，私下退还了 5000元，说等他找到房子再进行交易。姚先生看卖方都已经80多，没要他违约金。可过去一周后，法院打电话说中介告姚先生违约。

姚先生不知道这种事情的结果如何、应该支付多少违约金。

律师分析：具体要看居间合同中对违约的具体约定。如果有违约条款，就看自己是否属于违约的情况。确实属于违约的话，就应该支付违约金。具体数额也是要看合同约定的违约金数额和中介方已经付出的劳动的多少。

案例三：买房遇到要签承诺书

李女士：在进行二手房交易的时候想申请贷款，但是由于中介办不出贷款，自己想办法办出来了，然后今天去拿表格，中介要求其签承诺书，不签不给表格。

律师分析：从法律的角度出发，承诺书是双方协商签订，它不违反国家法规，并且有效，在这种情况下并没有什么不妥。此类问题委托人应该在签署居间合同的时候提前做好咨询，并且落实于居间合同之中。由于承诺书是双方协商签署，中介是不能强制签署的。

关于与中介间签署的居间合同，买卖双方在二手房交易的时候首先应该选择有一定规模的、信誉良好的中介公司，并且在签订居间合同的时候对中介责任进行明确规定，不能只是口头承诺，如有特殊需要可以通过协商的方式进行解决。二手房交易程序复杂，双方应该多做留意，莫让居间合同的事情耽误了买房或卖房的过程。