不签物业协议就拿不到新房？专家：不能绑定！

不签物业协议就拿不到新房？当合肥市民林斌前往栢景湾书香阁小区物业办理拿新房手续时，却被告知如果不签物业管理协议就拿不到新房。林斌觉得协议中有“霸王条款”遂拒签，没想到因此拿不到新房。为维护权益，林斌将小区开发商安徽置地投资有限公司和小区物业安徽信联物业服务有限公司告上了法院。11月18日，合肥市庐阳区人民法院开庭审理此案。

原告称拿新房遭遇“霸王条款”

2015年11月18日上午10时，合肥市庐阳区法院开庭审理此案。林斌并未出现在法庭上，原告律师陶晋宣读民事诉状时称，请求法院判令被告立即交房，承担因未拿到新房导致的租房损失八千元，退还延迟交房期间已经交纳的物业费。

2013年12月16日，原告与被告安徽置地投资有限公司签订《房屋置换协议书》，协议约定：原告以自己所有的位于亳州路的旧房与被告位于亳州路栢景湾书香阁1幢某室进行置换。原告向开发商交付了置换旧房与相关费用。

今年10月初，开发商通知原告于2015年10月15日选房、交房。原告完成选房后，于10月21日至开发商处办理交房时，被告知至小区物业安徽信联物业服务有限公司办理。原告至小区物业办理交房手续时，物业公司要求原告必须先与其签订物业管理协议，否则不予交房。

原告表示，该协议上有部分条款他认为很不合理。“协议上称，如果业主将房屋出租给两人以上的，物业公司要对业主进行罚款。”原告称，另一处不合理的条款是，“在物业存在重大过错的情况下，承担不超过全年物业费总额的1%的责任。”原告称，这样的条款明显是加重了业主义务，减轻了物业方的责任，属于“霸王条款”，因此，他拒绝签订这份协议。

“然而，物业公司却告知我，如果不签协议，就拿不到新房。”原告表示，在这样的情况下，他选择通过法律途径解决此事。

开发商当庭交房遭拒

陶晋认为，房屋置换合同与物业服务合同是两个法律关系，不能混为一谈。“原告已经履行了向开发商交付旧房及相关费用的义务，开发商就应当履行交房义务。”陶晋说，开发商在委托物业公司为业主办理交房手续时，为交房设置了签订物业协议的前置条件，“这种附加义务是不合法的。”陶晋表示，物业公司也无权以不签协议为理由拒绝办理交房。

开发商代理律师表示，前期物业受开发商委托对小区业主进行物业服务，业主方对前期物业没有任何选择权利，如果业主方需要入住该物业，必须接受前期物业公司的管理。也就是说，业主收房和签订前期物业协议应当是同时履行的。该律师称，原告在被告通知交付房屋时拒绝签订前期物业协议，被告行使同时履行抗辩权，可以不向其履行交房义务。所以，被告未向原告交房，是原告违约导致的。

物业公司代理人同意开发商一方的观点。

对此说法，陶晋认为：“原告已经向物业公司交纳了半年的物业费以及垃圾处理费。”陶晋说，原告对物业公司强加的条款不满意，因此才拒绝签订这个协议。

当法官询问开发商是否愿意交房时，开发商方表示，已经将原告新房的钥匙带了过来，当庭就可以交房。物业方表示同意交房，但是物业协议还是要签订的。

对此，陶晋表示，需要先验房，且原告不会签订含有不公平条款的物业协议。

由于双方未就调解达成一致，法官表示，此案将在休庭后另择日期宣判。

看法篇

原告律师：希望通过法院判决确认对方做法违约

18日傍晚，开发商已通知原告收房，并将钥匙交给了原告。陶晋表示，原告拿钥匙并不表示案子了结，“原告希望，能通过法院判决确认，交房与签订物业协议绑定的做法是存在违约行为的。”

陶晋说，一些物业公司在进驻小区提供前期物业服务时，为了减轻自己的责任，往往制定一些不利于业主的条款，合同条款减轻了自己的义务和责任，导致一旦出现纠纷，业主往往处于不利的地位，例如不能获得足额赔偿等。

市民：未曾关注具体条款

市民王建表示，他去小区物业办理拿房手续时，签过物业协议，“因为是格式合同，我都没看，直接签了。”当王建了解本案的情况后表示，今后，他在买房时，会关注物业协议的具体条款。

专家：交房不能被物业协议绑定

省律协民事法律专业委员会副主任委员范国平认为，交房这种行为发生在开发商与业主之间，与物业公司无关。只要满足了交房的条件，开发商就应当进行交房。对于物业公司担心的业主不签订物业协议就不好管理的问题，范国平介绍，业主享受了前期物业提供的服务，是肯定要交物业费的。如果业主对于前期物业不满意，可以通过业主大会选聘物业公司。