房产项目融资方案

2017-06-17

房产项目融资方案

资金性质(来源)：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%(3年，年平均数)

1、正常银行贷款利率×(1+20%)

(例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%)=6.48%)

2、资金方一次性好处费：8%(3年，平均每年2.67%)

3、中介方一次性佣金：4%(3年，平均每年1.33%)

4、其他佣金：2%(3年，平均每年0.67%)

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。  注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。  每半年副一次利息。

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件(加盖公章);

 组织机构代码证复印件(加盖公章);

 税务登记证(国、地税)副本复印件(加盖公章);  国有土地使用证;

 建设用地规划许可证;

 建设工程规划许可证;

 建设工程施工许可证;

 商品房销售(或预售)许可证;

 贷款卡电脑查询结果复印件(加盖公章);

 注册验资报告复印件(加盖公章);

 法人代表资格证明及身份证复印件;

 具体经办人员授权书及身份证复印件;

 公司章程、主要负责人简历(董事长、总经理、主管财务人员);  董事会或股东会对外贷款决议;

 企业委托贷款申请书;

 商业计划书或项目可行性研究报告(很重要);  公司最近3年及最近3个月财务报表;

 法律意见书及尽职调查;

 评估报告;

 公司最近2年审计报告;

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等;

 资金用途，包括资金使用计划和还款计划。

中国房产的发展

中国房地产市场发展的历史

第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

第五阶段：房产泡沫即将破。

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