北京楼市被“90/70”刷屏了什么鬼这么厉害

2017-05-01

先解惑，解释一下什么是“90/70”

“90/70”政策是九部委在2006年联合推出的，当时的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

一个旧政策，突然间引发如此热烈的关注，肯定有其原因。购房指南查了一下，初的信息竟然出自北京市国土局。

具体情况是这样的：3月31日，北京市国土局网站连挂出三块土地，其中两块为住宅用地，位于昌平区南邵镇。

挂牌文件中显示，此次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

前段时间，上海、深圳、南京、武汉等地相继出台新政，对于市场进行调控。一帮站着说话不腰疼的人都在想，北京不是牛逼轰轰的么，上海、深圳都出了，北京怎么还不来。

接下来，环北京的“北三县”也有了动作，再接下来，关于“离婚多次不能买房”的消息弄得一部分人差点不敢买房了，不得不说，近北京楼市真的天天都是新闻。除了重拾“90/70”政策，北京住建委也将通过严格购房资格审核、围堵假离婚，整顿中介市场，稳定市场秩序等围堵房价上涨趋势。

也就是说，对于北京而言，政策收紧的手段或将不是出台新的严令法规。其原因主要在于北京楼市并未出现像上海、深圳的“过热”现象。

首先，从成交量来看，“330”新政后一年间虽然成交量出现回升，但37%的增幅与2009年4万亿刺激之下157%的增幅相去甚远，也远低于上海2015年成交量49%的年度增幅；其次，从成交价格来看，330新政一年间北京商品住宅成交价格涨幅14%，相比深圳2015年40%的年度涨幅低出不少。

与上海、深圳等地的房价上涨不同，北京的房价上涨主要依靠住宅的拉动。根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政执行一年间，北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上，而四、五环之间成交占比仅为5%。

也就是说，北京住宅豪宅化使得少量区域项目价格拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县，房价变动幅度并没有很大，例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内，而门头沟区更是低至1%。

为什么会这样？有认为，其主要原因在于土地成本的攀升，北京住宅市场向着“单价高、面积大”的方向转化。北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少。

这样的情况下，北京继续收紧限购意义并不大，重拾“90/70”政策，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题。

从另一个角度说，这一政策也将有效抑制高价地现象。90平米只能是开发成为面向刚需及首刚客群的产品，那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高价地现象也将得以缓解。