房屋买卖过程中如何正确写协议？
房屋买卖协议书写的时候要注意的事情有很多,如果处理不好,可能带来很多麻烦。如果人们在其办理过程中不注意一些事项,房屋买卖协议书写很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何正确的房屋买卖协议书写呢?
一、二手房买卖合同可能存在的风险
(一)房屋买卖合同遗漏的是必要主体。一般而言,房屋买卖合同必定涉及房屋的权是谁,如果该房屋为多人所共有,而订立该合同时共有人没有在买卖合同上签字的,就有可能导致买卖合同的无效。
(二)房屋买卖合同的主体不合法。现实生活中,部分买方在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的真实身份,某些不法分子则(如房屋的承租人)通过假的证件冒名与买方签订买卖合同,则可能导致买受人终钱房两空。
(三)房屋存在的物权瑕疵。指的是买卖的房屋权利不具备其完整性,比如说被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等等情况。
1.房屋被司法机关和机关的依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产的权利,此时出卖人无权处分房产,买受人与出卖人订立房屋买卖合同的,合同则自然无效。
2.买卖房屋上已设定了抵押。如果卖方已将房产抵押给第三方,则在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
3.买卖房屋正在租赁。如果买卖房屋正在出租期间,则根据法律规定,承租人享有的有限购买权,买房若要确保万无一失,则需要卖方提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外,买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案,根据相关规定,转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说,如果买受人购买该房产是为了自住,而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案,则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
(四)故意规避税收。现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。
1.“高买低报”。“高买低报”是指在二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,用低于实际成交的价格签订的虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是,买受人有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成出卖人利益受损;而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时,贷款数额过低。
2.延期过户。这种方法主要的目的是规避营业税。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的时间后,双方再将房屋过户。此种行为的风险是:一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同,从而损害守约方利益。
3.虚假赠与。是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向以后,先底下下签订了一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。
二、二手房买卖合同风险的规避
目前我国的二手房交易市场不够规范,风险也较大,这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实,规避风险的佳方法就是依法、诚实履行合同,切勿耍小聪明。此外,建议在二手房买卖时,把握四个“要点”。
一是确认房主的真实身份。买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性是否有问题,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时,房主要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
二是确认房主拥有出售房屋的合法的完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况,保证房屋不存在任何物权瑕疵。
三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间。
四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用,采取所谓避税方式,给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。
总而言之,如果我们在房屋买卖协议书写过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些受损失,所以,要合理的书写房屋买卖协议才能实现交易的安全。