二手房交易应办理哪些手续

2017-04-13

1．了解二手房产权状况。要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

2．订立二手房买卖契约。二手房买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，买卖双方签订一份正式的房产买卖契约。

3．向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。二手房买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4．立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和二手房购买对象，按审批权限申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续。

5．缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易的二手房性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。

6．办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，二手房买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。

了解了二手房交易应办理的手续，购房“三率”也要搞清楚：

1．容积率

容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值。这个值越小，小区容纳的建筑总量就越少，居住环境会显得宽敞通透，居住质量也相应提高。购房中要注意过高容积率会让人感觉压抑，影响采光，同时，高容积率小区往往人口密度大，对公共设施使用频繁会加速其老化。

2．得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。正常的情况下，高层住宅的得房率一般为76%左右，小高层为81%左右，多层为85%甚至更高。

但要注意的是得房率也不是越高越好，因为公共面积大小影响着住房品质，门厅狭小、走道拥挤、服务用房窄小等使得房率片面增高的现象并不可取。另外使用面积的计算显得更直接客观，同样不可忽略。

3．车位比

车位比指居住区内居民车的停车数量与居住户数的比率。在楼盘信息中常出现的概念是“车位比”，指的是居住户数与车库数量的比值。据统计目前南京小区车位比多数在1：0.6左右，部分新建小区达到了1：1，但一些老小区车位配置较差，总体供仍远小于求。

一些尚无私家车的购房者在购房时容易把这个指标遗漏，提醒购房者从长远角度出发必须对车位比加以考虑。

同时购房者也要弄清具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。

购买二手房需谨慎，买时多看多了解才能保证自己买到的房子合适满意。